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Pourquoi vouloir investir en résidences étudiantes ?

Pourquoi vouloir investir en résidences étudiantes ?

Aujourd’hui, l’investissement locatif permet à bons nombres d’investisseurs de créer un patrimoine sur le long terme. Il est possible d’acquérir un immobilier de rapport au comptant ou par l’effet de levier de l’emprunt bancaire. Ces deux types d’acquisitions répondent à des investisseurs ayant des objectifs différents. Intéressons-nous aujourd’hui plus précisément à l’investissement locatif couplé à une résidence étudiante. Cela va sans dire qu’aujourd’hui en France, la demande de logements en résidence étudiante est largement supérieure au nombre de places disponibles. C’est la raison pour laquelle le gouvernement français à chercher à stimuler l’investissement dans ce domaine en créant une offre face à la demande grandissante.

Le principe

En acquérant une chambre étudiante spécialisée dans l’hébergement des étudiants vous serez propriétaire de votre chambre ainsi que d’une quote-part des parties communes au prorata des m2 de votre bien immobilier. L’étudiant ne sera pas votre locataire, effectivement la spécificité de ce type d’investissement implique que votre seul locataire sera le gestionnaire de la résidence, cela vous permettra d’avoir comme locataire une personne morale et non une personne physique. Par conséquent, Vous signerez un bail commercial avec votre locataire et non un bail civil.

L’avantage du bail commercial réside premièrement dans sa longévité. Effectivement, les baux commerciaux varient généralement entre trois, six et neuf ans, cela vous assure une pérennité des loyers dans le temps. Deuxièmement, la dénonciation du bail commercial peut se faire seulement auprès du tribunal de grande instance, c’est la seule juridiction compétente pour gérer une demande de dénonciation, vous avez donc une protection juridique supérieure contrairement à un bail civil.

En outre, vous n’aurez – pendant toute la durée du bail – aucune gestion à prévoir. Assurément, c’est votre locataire, soit le gestionnaire de la résidence, qui assurera toute la gestion de votre immobilier en votre nom. Ce type d’investissement est sans aucun doute idéal pour des personnes voulant se dévêtir au maximum de la gestion d’un investissement locatif et souhaitant éviter, par-dessus tout, les litiges avec son locataire.

Les aspects fiscaux : LMNP ou Censi Bouvard

Il existe deux régimes fiscaux pour ce type de bien. Il est primordial d’étudier avant l’achat de votre bien d’étudier les deux régimes qui se présentent à vous car ils ne répondent pas aux mêmes critères d’investissement. Toutefois, il est nécessaire de préciser que le statut LMNP et la loi Censi Bouvard sont évidemment cumulables, l’un n’empêchant pas l’autre. Analysons ces deux régimes :

Loueur meublé non professionnel (LMNP) : Le statut loueur meublé non professionnel va vous permettre d’être assujetti au régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non à la taxation des revenus fonciers qui ô combien peut impacter fortement à la baisse la rentabilité de votre investissement locatif immobilier. De par le régime LMNP, vous allez avoir la possibilité de créer une charge fictive comptable face à vos revenus, cette charge c’est simplement un amortissement comptable calculé sur la valeur de votre bien pendant la durée de détention.

Prenons l’exemple de l’achat d’une chambre pour 100 000€ et d’une durée de détention de ce bien de 20 ans soit un amortissement comptable de 5 000€ par an. Si votre bien confère à un loyer de 5% soit 5 000€. Vous l’aurez compris ; Loyer = 5 000€, charge = 5 000€ soit un bénéfice BIC nul. L’administration fiscale peut taxer si et seulement s’il y a un enrichissement, or en l’espèce il n’y a pas d’enrichissement d’un point de vue fiscal soit pas de taxation. Cela va sans dire que vous récupérez la TVA sur le montant auquel vous avez acheté le bien immobilier.

Censi bouvard : Cette loi mise en vigueur par le gouvernement permet aux investisseurs qui réalisent l’achat d’une chambre dans une résidence de services exclusivement neuve de réduire directement leur impôt d’un pourcentage du prix auquel ils ont acheté la chambre étudiante et bien évidemment de récupérer la TVA sur le montant investit. Vous l’aurez compris, la loi censi bouvard ne peut s’appliquer que sur les achats dans le neuf et notamment en VEFA (vente en état futur d’achèvement), cette loi n’est pas compatible avec un achat dans de l’immobilier ancien. 

La réduction d’impôt peut se faire une durée de maximum 9 ans. Prenons l’exemple de l’acquisition d’une chambre étudiante d’une valeur de 100 000€ pour une durée de détention de 9 ans. Vous pourrez donc bénéficier d’une réduction de 11% soit 1 222€ pendant 9 ans. La réduction de votre impôt sur le revenu ne peut se faire que dans la limite du prix de revient de votre logement d’un montant maximum de 300 000€HT.

Les critères à prendre en compte

Lorsque vous décidez d’acquérir un bien immobilier en résidence étudiante il faut premièrement analyser la localisation de votre résidence voir si les commodités, les établissements scolaires, les transports en communs, les axes routiers sont proches. Ensuite, il faut analyser le bail commercial et sa qualité. Effectivement, le bail commercial représente la clé de voûte de votre investissement, il faut y faire extrêmement attention, c’est lui qui fixe les règles à la signature du bail par les deux parties.

Ensuite, il faut choisir de manière efficiente votre gestionnaire, tous les gestionnaires ne se valent pas, choisissez en un qui fait partie des meilleurs du marché, qui a beaucoup de résidences à son actif soit une expertise en la matière, un historique sur sa gestion et les reins solides financièrement pour les potentiels imprévus. Evitez, les gestionnaires qui ne gèrent qu’une ou deux résidences et n’ont pas de notoriété sur ce secteur d’activité.

En d’autres termes, au vu de tous les éléments cités plus haut il est primordial que vous soyez accompagné d’un gestionnaire de patrimoine pour choisir votre acquisition en résidence étudiante et faire une opération efficiente sur le long terme. L’expert vous accompagner dans la recherche du bien idéal qui répondra à tous vos critères de sélection et vous permettra d’éviter certains rouages. N’hésitez pas à choisir un conseiller en patrimoine 100% indépendant ce qui lui permettra de sélectionner en toute indépendance la chambre en résidence étudiante qui vous conviendra le mieux.

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