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Pourquoi investir en résidence étudiante ?

Pourquoi investir en résidence étudiante ?

Aujourd’hui, de nombreux programmes de résidence se développent partout en France permettant à des contribuables d’investir au sein de résidences séniors ou encore étudiantes. Les résidences étudiantes ont été créées afin de favoriser l’offre locative pour les étudiants. Afin d’offrir une description plus précise, il s’agit d’un complexe immobilier, majoritairement composé de petit studios se développant sur une vingtaine de m2. Ces complexes sont composés de 80 à 120 petits studios. Ces résidences imposent que 70%, au moins, des locataires étudiants soient inscrits au sein de l’enseignement supérieur.

Investir actuellement au sein d’une résidence étudiants, c’est avant tout faire confiance à un bail commercial qui permet de louer l’ensemble des logements. Grâce à cette formule, on constate qu’il est possible de percevoir un revenu complémentaire et de bénéficier d’une défiscalisation  sur une partie de l’investissement initial. Explications :

L’intérêt d’investir dans les résidences étudiantes 

Les logements en question disposent d’un capital meublé au départ, il s’agit donc de biens loués meublés. Gardiens à l’entrée, il existe également plusieurs prestations au sein de ces résidences pour améliorer et attirer un grand nombre d’étudiants : une salle de sport, une laverie automatique gérée et réservée pour les étudiants de la résidence, une cafétéria ou encore une connexion internet pour la résidence.

Il est important, au préalable d’un investissement au sein des résidences étudiantes, de connaître le taux de couverture local. Il s’agit du ratio permettant de voir la couverture étudiante de la ville en question. Plus concrètement, on remarque un ratio entre le nombre d’étudiants et le nombre de logements qui pourront les accueillir. Si le ratio est faible, plus la concurrence pour la résidence sera importante, alors qu’a l’inverse, un ratio plus élevé montre un manque d’étudiant et une potentialité de lit non loués au sein de la résidence. Un ratio faible est favorable aux bailleurs. En prenant un exemple concret, on constate que la moyenne de ce ratio est de 15-16% en 2019 mais les grandes villes comme Paris, Bordeaux, Lyon, Nantes, Nice, etc, disposent d’un ratio se situant bien en dessous de ce ratio moyen

Le fonctionnement d’un investissement en résidence étudiante

En acquérant un appartement étudiant, dit unité d’habitation, l’investisseur signe un bail commercial avec le groupe en charge de la résidence. L’acquéreur laisse son bien à la disposition d’un groupe, un exploitant  qui sera en charge de la résidence dans son intégralité afin de s’occuper de la gestion. La société de gestion est au centre du processus visant à faciliter l’exploitation, la location et la partie administrative du bien. La société de gestion s’occupe de : l’organisation des visites, les relances, l’encaissement, la réception et la redistribution des loyers, l’entretien des locaux, des salles communes, etc.

L’avantage principal réside dans le bail commercial. En effet ce dernier permet de garantir la perception d’un loyer par la société de gestion, après reprise de commission par cette dernière. La qualité du gestionnaire est donc primordiale, en effet, elle est décisive puisque le bail est généralement signé sur une période relativement importante et longue. Il est également possible de louer l’été pour les exploitants eux-mêmes afin de combler les éventuelles vacances locatives. Il peut s’agir d’un complément de revenus.

Fiscalité

Il existe deux dispositifs permettant d’obtenir une réduction, ou du moins un bonus fiscal pour les investisseurs. Ces deux dispositifs sont la loi Censi-Bouvard et le statut de loueur-meublé non professionnel (dit le statut LNMP).

Le dispositif Censi-Bouvard est prolongé jusqu’en 2021, il permet de défiscaliser jusqu’à 33 000 € par an. Dans les détail, l’investisseur peut bénéficier d’une déduction de 11% du montant de l’investissement dans une limite de 300 000€, soit un maximum de 33 000€. Le bien neuf doit être loué sur un durée de 9 ans (il s’agit de l’article 199 du code général des impôts). Une fois cette période effectuée, le propriétaire peut soit vendre, soit continuer de louer le bien. Attention, si le bien est vendu avant 9 ans, la déduction d’impôt est remise en cause. Le deuxième avantage de ce dispositif est de récupérer le montant de la TVA sur le prix de revient (ce prix est hors taxe). Pour récupérer la TVA le bien doit alors être exploité pendant une période de 20ans.

Le statut de LMNP est diffèrent puisqu’il permet d’amortir le bien et le mobilier que contient ce dernier. Comme dans le cas précédent, l’investisseur peut récupérer la totalité de la TVA, jusqu’à 20% de cette dernière, versée lors de l’achat du bien. Les loyers ou revenus perçus par ce bien sont imposés sur la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Pour pouvoir obtenir ce statut, les revenus doivent être inférieur à 23 000€ par an et qu’il s’agisse de moins de 50% des revenus globaux obtenus par l’investisseur.

5 bonnes raisons d’investir en Résidence étudiante

  • Le marché : l’état des lieux de l’environnement est vital afin de se lancer dans un investissement de la sorte. Le marché des résidences étudiantes est intéressant car la demande est supérieur à l’offre. La France faisant parti des pays en retard par rapport à la zone Euro sur le sujet, souhaite se développer et ainsi multiplier les résidences étudiantes pour répondre à la demande grandissant de jeunes souhaitant quitter le domicile familiale pour les études (60% aujourd’hui contre 45% en 2016)
  • Une gestion privée par une société de gestion experte dans le domaine : comme évoqué précédemment, la gestion de la résidence est effectuée par un groupé spécialisé dans le domaine et responsable de l’efficacité ce dernier.
  • Une fiscalité intéressante : par le biais des dispositifs, il est possible de bénéficier des avantages de la sécurité immobilière, d’un rendement attractif et d’un bonus fiscal permettant de bénéficier de trois avantage pour un investissement.
  • Un bail commercial garant des loyers : en signant le bail commercial, le bien est pris en charge par le professionnel qui s’engage à payer un loyer mais aussi à fournir un document officiel plus protecteur pour les investisseurs. De plus il permet de mettre en lumière l’intérêt d’une gestion déléguée pour un logement étudiant ou les rotations sont importantes.
  • Un rendement attractif : les rendements proposés au sein de cet investissement se situe entre 4 et 4.10 %.

Conclusion

On constate que l’immobilier locatif offre rarement autant de protection pour un investissement. Il permet de se constituer un revenu complémentaire et d’acquérir une chambre étudiante bien située. Afin d’optimiser le tout, les différents dispositifs offrent un bonus fiscal très intéressant pour les propriétaires.

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