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Le LMNP en résidence étudiante, une solution intéressante ?

Le LMNP en résidence étudiante, une solution intéressante ?

Constat du marché  locatif

Dû à la mauvaise santé des marchés financiers et à des taux de placement extrêmement bas, l’immobilier reste un choix favori lorsqu’il s’agit d’investir. 
Cependant, on observe des dysfonctionnements.

  1. Le marché de l’immobilier locatif s'est crispé entre 2015 et 2017, avec un nombre de baux signés en recul de 7,8 % sur la période. "Un chiffre assez significatif en termes de choc de l'offre pour être relevé" commente Michel MOUILLART, professeur d'économie à l'université Paris Ouest, porte-parole de l'observatoire Clameur.
  2. Depuis 2013, l’inflation augmente plus vite que les loyers locatifs. Sur la période 2013 - 2017, les loyers locatifs ont augmenté de 0,3 % par an, soit deux fois moins vite que l'inflation à 0,6 %.
  3. La baisse des travaux d’amélioration et le manque d’entretien effectué par les propriétaires bailleurs. 
    En 2017, l'effort d'amélioration des logements immobilier a atteint son seuil plancher des vingt dernières années (1998-2017), de 14,3 % contre 21,9 % en moyenne. Ce qui à pour conséquence une baisse des loyers locatifs. 
    Ainsi, à Marseille et à Paris, les loyers ont baissé respectivement de - 8,7 % et - 5,5 %. 
  4. Quatrième et dernier facteur d’inquiétude : la durée de la vacance locative mesurée par Clameur n'a que modérément reculé en 2017 voire pratiquement stagné, à 5 % au-dessus de la moyenne de longue durée (1998-2017). 
  5. Avec les contrainte de la trêve hivernale et expulsion régis par l'article L.613-3 du Code de la construction et de l'habitation qui prévoit que, une décision de justice d'expulsion de locataire d'une maison ou d’un appartement vide ou meublé ne peuvent pas être exécutées au cours de la trêve hivernale (début 1er novembre et prend fin le 31 Mars de l'année suivante.

L’investissement dans les logements étudiants ?

Durant l’année 2018, il y avait plus de 2 millions d’élèves dans l’enseignement qui représente un marché potentiellement élevé, pour tout investisseur souhaitant placer leurs fonds dans des résidences étudiantes.

Avec le manque de logement étudiant, un parc de plus de 300 000 (dont la moitié est géré par le Crous et la croissante démographie, le marché immobilier privé à besoin de toujours plus de logement étudiant. Il s’agit donc d’un marché en plein développement.

Mais investir dans des logements étudiants, est un investissement à concevoir dans la durée, ne serait-ce que pour bénéficier des  nombreux avantages que ce sois fiscale et en termes de complément de revenus.

Avantages

  • Un marché prometteur : Le secteur des logements étudiants est un secteur avec une forte demande. L’offre est inférieure à la demande, ce qui en fait un marché très prometteur. Chaque année il y a de plus en plus d’étudiant, ce qui fait que la demande ne cesse de s’accroître. Il faut donc répondre à ce besoin, en investissant massivement dans les locations étudiantes.
  • Un secteur rentable : La location étudiante est un secteur qui rapporte beaucoup d’argent. Un bien choisi avec une situation géographique intéressante, un mobilier moderne et un cadre propice à l’apprentissage et une bonne gestion, permet d’obtenir un revenu supplémentaire conséquent. La rentabilité est d’autant plus forte lorsque l’investissement est effectué dans une ville avec une forte demande.
  • Une fiscalité avantageuse : Une réduction de 11% représente un montant conséquent. Ainsi, en cas d’imposition faible, on peut se retrouver à l’abri du fisc français.
  • Un revenu passif : Investir dans un bien immobilier, notamment lorsqu’il s’agit d’un bien a loué, la rentabilité sur ce dernier est certain. Le logement loué génèrera des loyers (revenu passif), sur une période longue qui permet de retrouver le capital investis et même réaliser un bénéfice important lors de la revente.
  • La fixation des loyers : contrairement à un logement en EHPAD, le montant des loyers dans les logements étudiants ne sont pas définis par le gestionnaire.
  • Ainsi les revenus des loyers ne dépendent pas de loi régis par l’état ou un même la situation économique d’un pays mais de propriétaire du logement. Même en cas de non-paiement du loyer par l’étudiant, c’est les parents ou responsable légale de ce derniers qui devront s’acquitter du loyer.
  • La préparation de la retraite : en investissant dans une résidence étudiante, vous sécurisé des revenus complémentaires futures. Après les différentes rénovations, réparations et l’impôt qui ne représente plus une charge énorme).

Mais, il ne faut pas oublier que comme tout autre investissement les logements étudiants comporte des risques par exemple :

  • L’emplacement du logement : investir dans un quartier ou la sécurité n’est pas assuré, le manque de commerce et d’activité au alentour, le manque de transport en commun pour les déplacements, la présence d’université et La présence d’un hôpital ou d’une gare à proximité est un des gages d’un flux régulier de candidats à la location.
  • La gestion directe : Le changement fréquent de locataire réclame une implication personnelle importante.
  • Le risque des impayés : il est difficile de recouvrir la perte des loyers impayé et d’expulser les mauvais payeurs avec les lois qui les protège et encadre.

Un risque lié au logement :

  • Biens invendables, car mal situés, locataires aux abonnés absents,
  • Alourdissement de la fiscalité,
  • Rendement en baisse, etc.

Ce sont quelques caractéristiques des risques de l’investissement locatif. Nous connaissons très bien les étudiants. Avec un investissement locatif, l’un des grands risques est la dégradation du logement.

Pour conclure, en France, le marché de l’immobilier est stable et prend de la valeur chaque année.

Les locations meublées non professionnelles (EHPAD, logement étudiant, etc) sont des investissements immobiliers de rendement et fiscaux, qu'il faut différencier avec d'autres produits de défiscalisation immobilière

Surfant sur une dynamique de croissance forte (l’augmentation du nombre d’étudiants chaque année) et disposant d’un marché stable (immobilier). Elle jouisse de statut particulier qui leur permet d’obtenir de nombreux avantages que ce soit dans une plus-value immobilière sur les loyers toucher ou même en termes de fiscalité.

Ce qui en fait une solution d’investissement intéressante pour les particuliers et même professionnels.

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