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Le Censi-Bouvard : pourquoi choisir ce régime fiscal ?

Le Censi-Bouvard : pourquoi choisir ce régime fiscal ?

Le Censi-Bouvard : pourquoi choisir ce régime fiscal ?

 

Qu’est ce que la loi Censi-Bouvard ?

 

Amendement proposé en 2009, la loi censi-Bouvard souhaite donner aux loueurs meublés non-professionnels (le statut aujourd’hui nommé LMNP) des avantages fiscaux. Ces avantages sont similaires avec ceux de la loi Scellier. 

Le grand avantage de cette loi est qu’elle est encore disponible puisque le dispositif a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2021. En effet la loi de finances de 2019 a permis aux contribuables de bénéficier de la réduction d’impôt pour les investisseurs. 

 

La loi et son fonctionnement 

 

Cette loi est ouverte à l’ensemble de la population français, tous les contribuables qui participent à des investissements locatifs sur des biens désignés par le censi-Bouvard, bénéficeront d'avantages fiscaux .

Comment fonctionne ce dispositf ? 

En investissant au sein d’une résidence de services (quelle soit neuve ou rénovée), l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 11%.

Cette réduction d'impôt est possible grâce à un calcul spécifique :il s'agit de prendre en compte le prix de revient de l’investissement sans ajouter les charges et les meubles. 

Pour les logements achetés depuis le 1er janvier 2013, le contribuable obtiendra une échelle de réduction de 11% qui va s’étaler sur 9 ans, soit 2% par an.

Toutefois l’avantage fiscal est plafonné dans ce dispositif, l'investissement ne doit pas dépasser la limite des 300 000€. 

Le gouvernement a souhaité mettre en place un plafonnement pour éviter que les réductions ne soient trop importantes.

En prenant le valeur maximale, un investisseur peut acheter une résidence étudiante ou sénior et obtenir une réduction d’un montant maximal de 33 000€ et plus exactement de 3 666€ par an sur 9 ans. 

Dans un second temps il existe un second avantage majeur à ce dispositif puisque le contribuable, après avoir investi, peut récupérer la TVA.

En revanche cette deuxième condition nécessite quelques critères supplémentaires afin de pouvoir la récupérer : 

 

  • La résidence de services ou l’investisseur à réalisé l’acquisition doit proposer au moins trois services (à savoir par exemple, le nettoyage, la réception et la restauration) 
  • Les loyers perçus sont soumis à la TVA à 5,5% 
  • L’acheteur ne dispose pas du choix de son statut et doit se déclarer sous le régime du Micro-BIC (bénéficies industriels et commerciaux) et déclarer le statut de LMNP Censi-bouvard (loueur meublé non professionnel) 
  • Attention, il faut prendre en considération le fait que la récupération de la TVA peut s’effectuer uniquement lorsque le bien neuf. 

 

Les types de biens 

 

L’investisseur doit respecter certains critères afin d’être soumis à la loi Censi-bouvard. Seuls certains types de bien sont éligibles au dispositif : 

  • Les biens neufs en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou achetés depuis au moins 15 ans et réhabilités à neuf
  • Les biens et résidences sont situés dans des résidences de services. 

 

L’administration fiscale définit les résidences de services afin de permettre aux contribuables de connaître le champ d’investissement potentiel.

Les résidences de services fournissent des appartements meublés et proposent à leur clientèle de nombreux services (le nettoyage, la réception et la restauration).

Il existe plusieurs types de clients, les services peuvent donc évoluer en fonction des occupants avec des salles de sport, un espace de WI-Fi ou encore une conciergerie. De manière plus schématique, on distingue 3 types de résidences avec des catégories distinctes : 

 

  • Résidences étudiantes 
  • Résidences pour les séniors 
  • Résidences EHPAD, personnes âgés dépendantes

 

 

Les avantages de ce dispositif :

 

La loi offre des nombreux avantages  pour les investisseurs qui veulent réaliser de nombreuses plus-values : la défiscalisation est, effectivement, la mesure phare de ce projet.

En récupérant la TVA qui s’élève à 20%  du prix, une réduction d’impôt allant jusquà 33 000€, le statut de loueur meublé non professionnel vient ici compléter les avantages de cette loi.

En effet il permet aux investisseurs de logements éligibles au dispositif Censi-Bouvard de réaliser de bénéficier du statut de Micro-BIC et ainsi de pouvoir déclarer les revenus locatifs tout en bénéficiant d’un abattement forfaitaire de 50% du montant déclaré ! 

 

De plus, la réduction d’impôt obtenue peut parfois, sous certains conditions, dépasser le montant de l’impôt à payer.

Le dispositif permet aux investisseurs de pouvoir reporter l’avantage fiscale, s’ils le souhaitent, sur les 6 années suivantes de l’acquisition.

Attention cette condition n’est pas unilatérale, l’administration fiscale demande que le bien soit loué l’année d’utilisation du report pour pouvoir reporter l’avantage fiscal. 

Par rapport à de nombreux dispositifs dits de défiscalisation comme le Pinel,  la loi Censi-Bouvard ne sélectionne pas des biens en fonction de la zone ou encore ne limite pas les locations avec un plafonnement des loyers.

Cette loi permet aux investisseurs de sélectionner un bien qui peut se situer partout en France, il revient donc à l’acheteur de choisir la zone qui lui convient le mieux.

Cependant il ne faut pas oublier que le dispositif Censi-Bouvard entre dans le plafonnement des niches fiscales françaises et impose donc une limite de 10 000€ pour le montant total des avantages octroyés par l’administration fiscale sur une année (hors girardin industriel). 

 

Un autre avantage réside dans la possibilité de pouvoir investir sans contrainte. En effet, contrairement à d’autres dispositifs, la location de ce bien est gérée par un gestionnaire professionnel.

La gestion est donc intégralement déléguée par le biais d’un bail commercial. Le gestionnaire trouve les locataires, gère les travaux et garantis 100% des loyers issus de la location. 

De plus la loi peut se cumuler avec d’autres dispositfs, elle ne se limite pas en nombre d’acquisitions mais par montant. La seule contrainte est la limite plafonnée de 300 000€. Le contribuable peut donc acheter plusieurs biens de type Censi-Bouvard sur une année. 

 

Enfin le bien acquis permet à son propriétaire d’obtenir une rente régulière et sécurisé avec le bail commercial pendant les neufs premières années. Cette somme est à la fois un revenu complémentaire, une rente de secours ou un montant à réinvestir. Cet investissement étant fortement demandé, il s’agit d’un investissement à fort potentiel locatif. 

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