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Comprendre les LMNP

Comprendre les LMNP

Définition des LMNP

Pour le grand public, la distinction entre le statut de Loueur Meublé Professionnel et celui de Loueur Meublé Non Professionnel, n’est pas encore bien assimilée, et la fiscalité de ces derniers n'est pas la même.

Pour pallier à cette incompréhension, voyons ci-dessous les trois conditions qui, réunies, ne permettent pas d’être qualifié de LMNP :

  • Au sein du foyer fiscal, au moins un membre a réalisé son inscription en tant que loueur professionnel au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) ;
  • Le chiffre d’affaires annualisé issu de la dite activité réalisée par l’ensemble du foyer fiscal ne dépasse pas 23 000 euros sur l’année courue ;
  • Le chiffre d’affaires de la dite activité est supérieur à l’ensemble des revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), des BA (Bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des traitements et salaires.

Plus précisément, l’on qualifie de loueur meublé non professionnel, tout propriétaire d’un bien ou d’un ensemble de biens immobiliers à usage locatif.

Pour bénéficier de ce statut, la loi exige au propriétaire d’être enregistré, quinze jours avant le début de la mise en location, au centre de formalité du tribunal de greffe de commerce. A l’issu de cette inscription, le loueur se voit délivrer un numéro de Siret.

Tous les biens sont-ils éligibles au statut de Loueur Meublé Non professionnel ?

Les biens éligibles au LMNP

Il existe une catégorie de biens qui ne donnent pas droit au statut de LMNP. Parmi lesquels:

  • Les chambres d’hôtes au sein de la résidence principale du propriétaire, dont les recettes de location ne dépassent 760 euros TTC par an ;
  • Tout emplacement à usage professionnel ou commercial.

Différents types de fiscalité applicables dans le cadre d’un Loueur Meublé Non Professionnel. 

La fiscalité à choisir dans le cadre de son activité de LMNP est une décision très importante, qui bien réfléchie, permet d’optimiser les recettes de la location.

En effet, il est proposé au futur loueur meublé non professionnel deux régimes de fiscalité : le régime micro BIC et le régime réel BIC.

  • Le régime micro BIC : Pour bénéficier de ce régime, les recettes de la location de l’année précédente ne doivent pas excéder 70 000 euros dans le cadre d’une location meublée classique ou 170 000 euros pour des locaux à usage de tourisme classé ou des chambres d’hôtes.

De plus, ce régime a l’avantage, pour son bénéficiaire, de ne pas nécessiter de comptable.

En effet, le propriétaire pourra pratiquer aisément un abattement de 50 % ou 71% respectivement sur les habitations meublées classiques (incluant également les gîtes ruraux non classés et « meublés de tourisme ») et les résidences meublées de tourisme classées.

Ces abattements représentent l’ensemble des charges incorporées à la location. Cela signifie, qu’une fois cet abattement pratiqué, il n’est pas possible de déduire une quelconque autre charge des revenus.

Les revenus obtenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Par conséquent, les revenus BIC sont additionnés aux autres revenus du foyer fiscal, afin d’être soumis à l’impôt sur le revenu au barème progressif.

De plus, lorsque les revenus de la location font déjà l’objet de contributions sociales par des organismes sociaux, alors ils ne supporteront pas les prélèvements sociaux. S’ils ne font pas l’objet de contributions sociales, alors ils subiront le taux global des prélèvements sociaux qui s’élève à 17,2%.

Par ailleurs, lorsque les revenus issus de la location de chambres d’hôtes s’élèvent au dessus de 5 100 euros, le propriétaire doit s’acquitter de cotisations sociales et de contributions sociales.

  • Le régime réel BIC : Comme dans le cas précédent, il est également possible d’opter pour le régime en réel au début de l’activité de location. Il suffira juste d’adresser une demande au greffe du tribunal de commerce pour les LMNP. Autrement, la déclaration peut être effectuée au cours d’une déclaration de résultats n°2031 dans les délais impartis.

Dans tous les cas, lorsque les revenus du Loueur Meublé Non Professionnel dépassent les limites autorisées par la loi (70 000 euros issus des locations habituelles ou au moins 170 000 euros de revenus de locations tirés de la location de logements meublés de tourisme classés ou de location de chambres d’hôtes), alors il passe obligatoirement au régime réel des BIC.

L’un des atouts de ce régime est de permettre au Loueur Meublé Non Professionnel, de déduire des loyers : les charges, les amortissements, les intérêts d’emprunt,…).

Concernant les charges, les règles ne définissent pas une liste précise de celles-ci. Elles doivent respecter tout de même trois conditions : être des charges relevant de l’activité et doivent avoir des justificatifs suffisants ; être des charges correspondant à l’exercice durant lequel elles ont faut leur apparition ; être directement reliées l’exploitation.

Puis, concernant les amortissements, pour qu’ils puissent être pratiqués, il faudrait que le propriétaire ait inscrit à l’actif de son bilan les biens (meubles et immeubles) sur lesquels il souhaite pratiquer les amortissements successifs. Après quoi, il pourra déduire du prix d’achat les amortissements successifs.

Toutefois, les amortissements praticables sur les meubles sont très encadrés, car ils ne peuvent tout simplement pas générer de déficit.

Afin de mieux comprendre, voyons ensemble un exemple d’amortissement.

Prix d’appartement : 200 000 euros.

Taux d’amortissement : 2,5 % .

Loyers perçus sur l’année : 9 000 euros

Charges déductibles: 7 000 euros.

Amortissement de l’année : 5 000 euros.

Le montant qu’il est possible de déduire s’obtient par le calcul suivant :

9 000 € - 7 000 = 2 000 €.

Peut-on déduire 5 000 € au cours l’année ?

La réponse est malheureusement négative. Notre loueur dans l’exemple ci-dessus, ne pourra déduire que 2000 euros et non 12 000 euros. Néanmoins, il pourra déduire les 3 000 euros restants, les années d’après, et ce, tant qu’il fera des bénéfices.

En effet, comme le précise l’administration fiscale, il est possible de reporter les amortissements non imputés sur les années ultérieures sans limitation dans le temps.

Cependant, si le propriétaire arrête l’activité de location ou décide de vendre le bien, il ne lui sera plus alors possible de reporter les amortissements.

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