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Comment réduire sa facture fiscale en investissant en LMNP ?

Comment réduire sa facture fiscale en investissant en LMNP ?

LMNP ou Location Meublée Non Professionnelle existe depuis 1949 et est destinée à tous les contribuables français souhaitant louer un bien en vue de préparer leur retraite, par exemple. Il s’agit même de l’une des plus vieilles niches fiscales en France à laquelle les gouvernements successifs n’ont pas touché. Ce statut permet donc de se constituer un patrimoine immobilier dans un cadre fiscal avantageux.

Les taux de crédit immobilier historiquement bas, la fiscalité de la location et la rentabilité des placements sans risque comme le livret A, le fond euro des contrats d’assurance vie en berne, de plus en plus d’investisseurs recherchent des solutions rentables grâce au dispositif LMNP.

Qu’est-ce que la location meublée ?

La location meublée, c'est la location d'un logement équipé du mobilier nécessaire à la vie courante du locataire. Lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire, les modalités de la location sont organisées par la loi. Elle fixe, par exemple, la durée du bail et ses modalités de résiliation, ou encore les règles de fixation du loyer. Le contenu du contrat de location à utiliser pour ce type est aussi réglementé. Des lois successives en ont fixé les conditions, en particulier la loi ALUR du 24 mars 2014.

Quelles sont les conditions pour louer en LMNP ?

Les conditions doivent être respectée afin d’avoir la possibilité de profiter du dispositif LMNP. Le locataire doit pouvoir « vivre » une fois arrivé dans le logement. Par exemple il doit y avoir une literie comprenant couette ou couverture. Pour que le locataire puisse y préparer et prendre des repas : des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-ondes, un réfrigérateur et un congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment freezer, la vaisselle nécessaire à la prise des repas, les ustensiles de cuisine, une table et des sièges, etc.

Le loyer n'est pas fixé librement. Le bailleur doit le fixer au maximum au prix du loyer du locataire précédent, sauf s'il est parti depuis plus de 18 mois. Il peut toutefois le fixer au-dessus de ce plafond s'il a entrepris d'importants travaux d'amélioration, ou encore si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le quartier.

Le logement doit avoir une surface minimale de 9 m2. D'une part parce que le décret sur le logement décent le prévoit. Le logement doit disposer au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m3. D'autre part parce qu'un arrêt de la Cour de cassa5on du 17 décembre 2015 impose de respecter cette surface minimale en rejetant le critère de volume.

Le bail d'un logement loué meublé comme logement principal est obligatoirement d’un an. Il se renouvelle ensuite par tacite reconduction d'année en année. Toutefois, si le locataire est un étudiant, le propriétaire peut lui proposer un bail de neuf mois non renouvelable.

Quelle fiscalité pour mon investissement en LMNP ?

Le statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet de se constituer un patrimoine immobilier avec une fiscalité avantageuse. En effet, il y a 3 possibilités concernant le régime fiscal : le dispositif Censi-Bouvard, le régime micro BIC et le régime réel.

Le dispositif Censi-Bouvard permet de réduire son impôt sur le revenu (IR) dans la limite du prix de revient de 300 000 euros avec les frais de notaire compris. Il y a une réduction d’impôt de 11% du prix hors taxe et un étalement sur 9 ans reportable 6 ans. L’amortissement du mobilier est de 5 à 10 ans et la possibilité de récupérer la TVA (si neuf ou réhabilité). Attention, ce dispositif est éligible uniquement dans le cas d’une acquisition de logements neufs ou réhabilitation d’un bien.

Le régime Micro BIC permet de bénéficier d’un abattement de 50% sur les loyers perçus dans la limite de 70 000 euros. Contrairement au régime réel, les charges réelles ne sont pas déductibles.

Le régime réel permet de déduire toutes les charges liées à la propriété du bien c’est-à-dire les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les frais de gestion, les travaux, l’assurance ainsi que les frais de garantie et les frais de dossier en cas de crédit la première année. Attention, en LMNP le déficit BIC n’est pas déductible du revenu.

Quels sont les principaux avantages du LMNP ?

L’effort d’épargne est dit maitrisé. Les revenus locatifs du bien étant définis dans le cadre du bail commercial vous liant à l’exploitant, les aléas de revenus habituellement liés à l’immobilier résidentiel sont ici limités. Ainsi, si vous réalisez votre investissement à crédit, vous pouvez aisément anticiper votre trésorerie prévisionnelle. Par ailleurs, dans le cadre d’une résidence services, le remboursement de la TVA vous permettra, si vous le souhaitez, de limiter le montant emprunté.

L’investissement dans un bien immobilier, s’il est rigoureusement sélectionné, fait également preuve d’une grande résistance face aux perturbations économiques. Répondant à un besoin primaire (le logement), la pierre est en effet un actif réel conservant sa valeur dans le temps. C’est l’un des rares supports que l’on peut qualifier de résilient car, si sa valeur peut être passagèrement impactée en cas de crise, lorsque la situation se normalise, elle progresse de nouveau. Sans compter que, pendant tout ce temps, le bien continue quant à lui à produire des revenus (les loyers). (Hors EHPAD)

L’actif est performant. Une moyenne de 4 à 5% HT de rendement annuel. Reposant sur une activité maîtrisée par un professionnel et un remplissage optimisé, la location meublée offre des rendements élevés nettement supérieurs à ceux proposés en immobilier locatif traditionnel.

Les revenus issus de la location meublée permettent un traitement comptable et fiscal particulièrement avantageux. L’intégralité des charges d’exploitation sont en effet déductibles des loyers et dans le même temps, les biens mobiliers et immobiliers font l’objet d’un amortissement comptable tous les ans.

La combinaison de ces deux facteurs permet alors de générer un stock de charges à l’origine de la rente non fiscalisée.

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