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Quelle fiscalité pour le régime Censi-Bouvard ?

1. La réduction d’impôts

Un investissement en loi Censi Bouvard permet de réduire son montant d’imposition et de récupérer la TVA issue de cette transaction immobilière (environ 20% du prix total d’acquisition).

La réduction est la suivante : 11% du montant hors taxes (hors mobilier et frais de notaires) dans la limite d’un plafond de 300 000€ d’investissement.

Cette réduction s’étale sur 9 ans. Si le montant de réduction est plus important que le montant d’impôt à payer, celle-ci est reportable sur une durée de 6 ans.

2. La déclaration de revenus 

Les revenus dégagés par l’activité locative suite à un investissement en loi Censi-Bouvard sont fiscalement catégorisés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux.

Deux types de déclaration sont possibles : le régime réel ou micro-BIC.

Régime Réel :

Le régime réel s’applique de plein droit lorsque 3 conditions sont cumulativement réunies :

  • Il exerce son activité en nom propre
  • Son activité est exonérée de TVA
  • Ses recettes annuelles n’excèdent pas 33 200€ HT ou 82 200€ HT pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme

Ce régime permet de réduire les différentes charges (taxe foncière, intérêts d’emprunt etc) de même façon que le régime réel pour la déclaration de revenus fonciers.

Si les recettes annuelles sont supérieures à 33 200€ , le régime réel s’imposera. Inférieur à ce montant, le déclarant aura le choix entre les régimes de déclaration.

Régime micro-BIC :

Ce régime permet un abattement de 50% des recettes à déclarer. Cependant, aucune charge n’est déductible et les recettes annuelles ne peuvent excéder 33 200€. Contrairement aux revenus fonciers, il n’existe pas de possibilité de déficit en régime micro-BIC, le résultat de l’activité ne pouvant être négatif.

A savoir que dans le cas d’une activité de chambres d’hôtes ou de tourisme, le plafond de recettes à ne pas dépasser est de 82 200€ et l’abattement sera de 71%.

3. Quand démarre l’avantage fiscal ?

L’investissement en Censi-Bouvard concerne les logements neufs, en VEFA ou ayant plus de 15 ans après avoir bénéficié d’une réhabilitation. Cependant l’avantage fiscal ne commence pas à la même date en fonction des logements.

Pour les logements neufs, c’est l’année d’acquisition marquée par la signature de l’acte authentique qui déclenchera le début de l’avantage fiscal.

Concernant les logements en VEFA ou de plus de 15 ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation, l’avantage fiscal débutera au moment de l’achèvement des travaux.

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