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Explications détaillées sur le statut LMNP en Censi Bouvard

Explications détaillées sur le statut LMNP en Censi Bouvard

L’investissement dans une résidence de service gérée, telle qu’une résidence étudiante, seniors, EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) ou encore Affaires comporte de nombreux avantages. Sans surprise, les investisseurs sont donc nombreux à s’y intéresser de près.

Résidence de service : Une gestion sans contrainte

Parmi les avantages régulièrement mis en avant, on retrouve l’absence de contraintes  administratives, de responsabilités locatives et une souplesse de gestion. Ce sont autant d’atouts non négligeables dans le cadre d’un investissement immobilier. Pour ceux qui se sont confrontés à l’immobilier direct, bénéficier d’un revenu locatif sans en subir les contraintes est un point déterminant. C’est le gestionnaire de la résidence qui s’occupe de tout sur place, dans la mesure où l’investisseur lui délègue toute la gestion quotidienne de son investissement.

De plus, les investisseurs accèdent également à une certaine sécurisation du loyer à travers le bail commercial et profitent des perspectives de croissance sur ces secteurs. Cela concerne en particulier le marché des seniors et des étudiants. Investir dans un marché où la demande est en constante progression rassure fortement quant à la pérennité de l’investissement.

Résidence de service : Pour défiscaliser 

La liste des avantages est incomplète et pourrait être prolongée. Mais c’est surtout l’aspect fiscal qui attire tout particulièrement les investisseurs. En effet, les loyers bénéficient d’un traitement fiscal particulier et très attractif compte tenu du statut auquel accède l’investisseur suite à son investissement.

Lorsque ce dernier réalise son investissement, il ne s’agit pas d’une acquisition immobilière classique à vocation de location nue. Par conséquent, l’investisseur accède au statut fiscal du Loueur en Meublé Non Professionnel, le statut LMNP. 

Les loyers ne sont donc plus des revenus fonciers traditionnels mais des bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Le régime d’imposition est le même, à savoir TMI (Tranche Marginale d’Imposition) auquel s’ajoute les prélèvements sociaux de 17,2%, mais la charge fiscale réellement supportée par l’investisseur est nettement plus faible.

Par l’intermédiaire de ce statut, les loyers perçus sont tout ou en partie défiscalisés par la création d’un amortissement comptable calculé sur le montant de l’investissement réalisé. Par conséquent, pour un foyer dont la TMI est à 30%, l’imposition de 47,2% s’appliquera uniquement sur une petite partie des revenus et non sur la totalité comme ce serait le cas sur un investissement locatif classique.

Le régime Censi-Bouvard

Mais pour ceux qui ne recherchent pas le complément de revenu défiscalisé mais plutôt une solution de défiscalisation, il existe un second régime. Il s'agit du régime Censi-Bouvard qui apparaît comme la solution à privilégier. Il s’agit du pendant de la Loi Pinel mais adapté aux résidences de services. L’objectif est de combiner les nombreux avantages de la résidence de services avec un mécanisme de défiscalisation efficace dans la durée.

Dans les faits, le régime Censi-Bouvard est un dispositif de réduction d’impôts. Il permet à l’investisseur de bénéficier de 11% de réduction d’impôts sur le montant de son investissement, à répartir de manière linéaire sur 9 ans.

Par exemple, un investissement de 150.000€ génère au total 16.500€ de réduction d’impôts, soit près de 1.800€ de réduction annuelle. Ainsi, dans le cas d’un investisseur dont l’imposition s’élève à 3.000€ sans réduction, réduit ce montant de 1.800€.

Et il profite de surcroît d’un investissement totalement géré. 

A noter qu’il s’agit bien d’un dispositif de réduction d’impôts, l’intérêt fiscal n’est donc pas remis en cause par cette année de transition, aussi appelé « année fiscale blanche ».

En complément de ce gain fiscal, l’investisseur bénéficie des avantages d’une résidence de services gérée : pas de contraintes de gestion, administrative ou locative, un bail commercial et un marché porteur.

Quel régime pour quel profil ?

Mais il s’agit avant tout d’un investissement immobilier, c’est donc une solution par laquelle l’investisseur se crée, développe ou diversifie son patrimoine, avec la possibilité à terme de revendre le bien ou de bénéficier d’un complément de revenu régulier et sécurisé.

Il convient de préciser que les deux statuts ne peuvent pas être cumulés. Soit l’investisseur bénéficie du statut LMNP classique, dans ce cas, il perçoit un revenu régulier défiscalisé. Ce choix est à privilégier pour les profils fortement imposés, qui recherchent un complément de revenu à l’approche de la retraite ou pour toute autre raison. L’imposition n’est pas réduite, mais les revenus perçus génèrent peu ou pas d’imposition supplémentaire.

Soit l’investisseur opte pour le statut LMNP Censi-Bouvard et dans ce cas, il bénéficie d’une réduction d’impôts lissée sur plusieurs années. En revanche, les loyers encaissés sont eux fiscalisés normalement.

Ce choix est alors dicté par la situation de l’investisseur mais également par ses objectifs patrimoniaux.

Les types de résidences de services 

Il existe plusieurs typologies de résidences de services, ce qui offre de nombreuses opportunités d’investissement. La sélection peut dès lors s’opérer en fonction de l’appétence pour un marché plus qu’un autre et sera fonction de l’enveloppe d’investissement.

Les appartements en résidences étudiantes par exemple sont plus abordables que les appartements en résidences seniors, compte tenu de la situation géographique et du niveau de services dispensés dans ces résidences.

À titre d’exemple, il faut compter 80 à 120.000€ HT pour un appartement en résidence étudiantes. Ceci correspond généralement à un studio de 18 à 22 m2 alors qu’une acquisition en résidences seniors ou en EHPAD ne peut s’envisager qu’à partir de 150.000€ HT et bien souvent au-delà.

Par conséquent, en fonction de la situation de l’investisseur et de son objectif de réduction d’impôts, il est tout à fait possible de sélectionner la proposition adaptée pour réaliser un investissement Censi-Bouvard.

Le rôle du CGP

Pour ce faire, il est vivement conseillé de s’adresser à un professionnel de la gestion de patrimoine. C'est afin de définir un projet cohérent et adapté à la situation de l’investisseur en termes d’effort financier et de réduction d’impôts cible. 

D’autre part, l’investisseur sera aussi accompagné dans la sélection du programme qui lui correspond. La sélection du projet est ainsi un élément clé dans le processus d’investissement. La rigueur est de mise pour sélectionner la proposition respectant les critères de pérennité nécessaires. La situation géographique mais également l’identité du gestionnaire entrent au cœur d’un processus rigoureux de sélection, à ne surtout pas négliger. Seul un professionnel disposant d’une vue d’ensemble du marché et d’une expertise du secteur,  pourra sélectionner la proposition d’investissement adéquate.

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