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Les types de biens éligibles

Le dispositif Censi-Bouvard désigne une réduction d’impôt sur le revenu, octroyée aux loueurs en meublé non professionnels (LMNP).
Tous les logements ne sont pas concernés par cette réduction d’impôt.
Le dispositif s’applique uniquement aux logements achetés entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2017.
L’opération doit porter sur l’acquisition à titre onéreux d’un bien :

  • Neuf
  • En VEFA
  • Achevé depuis au moins 15 ans et qui a fait l’objet d’une réhabilitation

L’avantage fiscal est réservé aux contribuables personnes physiques, domiciliées fiscalement en France.

Le propriétaire qui souhaite bénéficier de la réduction d’impôt doit respecter certaines conditions à savoir :

  • Le bien doit être loué en meublé c’est à dire que le bailleur doit louer un logement équipé du mobilier nécessaire à la vie courante du locataire
  • La durée de location doit être de 9 ans minimum
  • La location doit être effectuée au profit d’un exploitant d’une résidence de services ou d’un établissement dont la liste est limitativement énumérée.  

L’investissement en résidence de services s’articule de la façon suivante : l’investisseur acquiert un ou plusieurs lots dans la résidence, en général un appartement pour les résidences seniors, étudiantes ou une chambre pour un EHPAD et le(s) donne en location à une société gestionnaire. Cette dernière sous louera les lots à ses clients et reversera les loyers perçus à l’investisseur.
Un bail commercial, fixant précisément la répartition des charges, lie l’investisseur à l’exploitant. Le choix du locataire et les travaux importants (renouvellement du mobilier, remise aux normes etc) incombent au gestionnaire.

Nous travaillons avec des partenaires rigoureusement sélectionnés pour leur expérience et leur qualité de gestion comme : Korian, Orpéa, Domusvi, Colisée, Noble âge, Domidep.

Différents types de résidences de services :

4 marchés sont éligibles au dispositif Censi-Bouvard :

  • Le marché des personnes âgées : résidences seniors et EHPAD
  • Le marché des étudiants : résidences étudiantes
  • Le marché des affaires : les résidences Affaires
  • Le marché du tourisme : les résidences de tourisme

NB : Depuis le 1er janvier 2017, les investissements en résidence de tourisme ne bénéficient plus de la réduction d’impôt.

Ces marchés peuvent être regroupés en deux branches :

  • l’une acyclique, insensibles à la conjoncture économique : le marché des personnes âgées et des étudiants.
  • l’autre cyclique, variant selon la conjoncture économique et/ou climatique : le marché des affaires et du tourisme.

Alternative à la maison de retraite, les résidences seniors ont vocation à héberger les personnes âgées autonomes redoutant la solitude à domicile.
Ces résidences se composent de véritables appartements individuels, fonctionnels, et comprennent de nombreux services inclus ou à la carte : blanchisserie, restauration, ménage, personnel de garde, et animations : ateliers, activités sportives etc.

Le marché des seniors est un marché porteur :

  • En 2017, les seniors (personne âgée de plus de 50ans) représentent 1/4 de la population française.
  • En 2060, un français sur trois aura plus de 60 ans.

Les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), ou encore appelés maisons de retraite médicalisées, accueillent des personnes de plus de 60 ans en situation de perte d’autonomie physique ou psychique et pour lesquelles un maintien à domicile n’est plus envisageable. 
De nombreux services de soins, d’aide à la vie quotidienne et d’animation sont assurés au sein de l’EHPAD.

Plusieurs types d’aides et de subventions sont octroyées aux résidents sous conditions de ressources et selon le niveau de dépendance. Parmi elles figurent l’APA et l’aide sociale.

Investir en EHPAD se révèle particulièrement intéressant :

  • Un marché éthique et pérenne :
    L’investissement en EHPAD répond à un besoin sociétal de la France. Avec le papy boom et l’augmentation de l’espérance de vie, une augmentation de 75% des plus de 85 ans est prévue à l’horizon 2030. La problématique de dépendance deviendra donc centrale dans les prochaines années.
  • Un marché sécurisé :
    Un EHPAD ne peut être construit qu’à condition qu’une convention tripartite ait été signée entre :
    - le président du conseil général
    - l’ARS (agence régionale de santé)
    - le gestionnaire d’établissement

 De ce fait, aucun établissement ne voit le jour sans demande réelle sur le marché. Si 7 000 nouveaux lits sont construits chaque année, on estime qu’il en faudrait 10 000 pour répondre à la demande.

Pour être qualifiée comme telle, la résidence doit être occupée par au moins 70% d’étudiants et proposer au moins 3 des prestations suivantes : petit déjeuner, entretien des locaux, fourniture du linge, réception de la clientèle.

Comme pour le marché des personnes âgées, le marché des étudiants est un marché d’avenir avec :

  • un taux de natalité parmi les plus élevé d’Europe,
  • 2,5 millions d’étudiants à loger chaque année,
  • 60% de jeunes qui étudient hors du giron familial.

Les résidences d’affaires sont constituées de logements, généralement des studios, conçus pour héberger une clientèle professionnelle : entreprises françaises ou étrangères. Les occupants n’y résident en principe que de façon temporaire, le temps d’assister à des réunions de travail. Les résidences possèdent des salles de réunion spécialement équipées pour les séminaires et se situent dans les grandes métropoles, à proximité des transports en commun.

Ces résidences se définissent comme des établissements commerciaux d’hébergement classés, destinés à une clientèle touristique saisonnière ou permanente.
Depuis le 1er janvier 2017, les résidences de tourisme ne sont plus éligibles à la réduction d’impôt Censi-Bouvard. Le gouvernement l’a remplacée par une nouvelle mesure visant à favoriser la réhabilitation du parc immobilier existant en axant la réduction d’impôt sur certains travaux de rénovation.

Prgrammes Censi-Bouvard sélectionnés

  • Artemisia - Toulouse - Loi Censi-Bouvard

    Gestionnaire : ARTEMISIA GESTION Rentabilité : 4,74 % Prix : à partir de 97 394€
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  • Canal Campus - Clamart - Loi Loi Censi-Bouvard

    Gestionnaire : NEXITY STUDÉA Rentabilité : 2,69 % Prix : à partir de 117 428€
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  • Europea - Velizy - Villacoublay - Loi Censi-Bouvard

    Gestionnaire : NEMEA Rentabilité : 2,66 % Prix : à partir de 130 822€
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Damien - 32 ans
Directeur marketing

Comment investir en Censi-Bouvard ?

Comme dans tout investissement dans l’immobilier, le choix de l’emplacement du bien que vous souhaitez acquérir est primordial. La localisation fixe la valeur de votre bien immobilier.

Dans le cadre d’un investissement en loi Censi-Bouvard, il n’existe pas de zonage particulier, vous choisissez l’emplacement, ce qui rend ce choix d ‘autant plus important.

En 2017, les villes qui ont une véritable ambition de développement urbain sont de plus en plus nombreuses. Il est donc conseillé d’investir dans ces villes à fort potentiel, très prisées par les locataires, telles que Nantes, Bordeaux, la périphérie de Lyon, la région Genevoise, la région parisienne ou encore Toulouse.

À l’intérieur de ces villes, il est important de considérer la qualité des infrastructures de commerce, les transports en commun ou encore l’écologie dans le choix de l’emplacement du bien. Il est nécessaire de raisonner sur le long terme et de se baser sur des critères pérennes.

Les facteurs les plus importants sont donc : la proximité des stations de bus/métro, l’accessibilité aux commerces et aux écoles, et la proximité des zones d’activités professionnelles.

D’autres critères comme la luminosité, le calme ou la vue peuvent être importants dans la sélection de votre investissement immobilier.

Il est important de noter que la différence du prix au m² entre le neuf et l’ancien a eu tendance à se creuser ces dernières années. Le manque de logements disponibles a renchéri le prix du mètre carré dans la plupart des grandes villes, tandis que le prix de l’ancien a légèrement baissé depuis 2 ans. La pénurie de logement et le développement de nouveaux programmes immobiliers ont contribué à l’augmentation allant jusqu’à 15% du prix de l’immobilier neuf.

Que ce soit en cash, à crédit ou encore en faisant un mélange entre apport personnel et crédit, il existe différentes solutions pour financer votre projet immobilier.

L’achat d’un bien immobilier neuf passe souvent par le crédit immobilier et acheter dans le neuf procure certains avantages en terme de crédit. Il est en effet  important de noter que le financement de ce type d’investissement est facilité auprès des banques. En effet, celles-ci sont plus enclines à financer des projets soutenus par le gouvernement, comme dans le cas du dispositif Censi-Bouvard. De plus, une partie de votre investissement est financé d’une part par les loyers que vous percevez, d’autre part par votre réduction d’impôt, pouvant aller jusqu’à 33.000€ sur 9 ans dans le cas d’un investissement à hauteur de 300 000€ hors taxe. A cela s’ajoute le remboursement de la TVA dont vous bénéficiez en loi Censi-Bouvard.

Enfin, les taux de crédit étant relativement bas actuellement, c’est moment de se lancer et d’investir dans l’immobilier.

Pour obtenir plus d’informations sur le financement de votre projet, n’hésitez pas à nous contacter ou notre partenaire financezmoi.fr.

En souscrivant à un investissement en loi Censi-Bouvard, il est primordial de s’intéresser au bail commercial. En effet, vous serez lié par celui-ci à l’exploitant de la résidence pendant toute la durée du contrat, soit 9 ans, d’où l’importance de savoir dans quoi on s’engage.

Toutes les informations contractuelles se trouvent dans ce bail commercial, notamment les revalorisations possibles du loyer. Le bail ne pouvant être renégocié durant toute la durée du contrat, il faut s’assurer que les révisions prévues correspondent à vos attentes. Par ailleurs cette revalorisation est généralement limitée à un certain pourcentage annuel et peut être indexé sur l’indice de référence des loyers ou l’indice du coût de la construction.

Cet engagement étant de longue durée, il faut vraiment signer ce bail en toute connaissance de cause.

Un investissement en Censi-Bouvard ne peut pas excéder les 300.000€ hors taxe, tout en sachant que vous aurez la possibilité de récupérer le montant de la TVA dont vous avez dû vous acquitter.

La réduction d’impôt possible lors d’un investissement en Censi-Bouvard est de 11% de votre investissement hors taxe. Il est par ailleurs possible de cumuler cet avantage en multipliant ces investissements. Effectivement, vous avez la possibilité de cumuler plusieurs logements en Censi-Bouvard, et donc bénéficier à chaque fois de la réduction.

Il est possible de cumuler le statut de loueur en meublé non professionnel et l’avantage fiscal proposé par un placement en Censi-Bouvard, cependant il existe certaines conditions.

Un bien pour lequel vous avez bénéficié de la réduction d’impôt ne pourra pas en même temps être amorti, du moins pas entièrement. En effet, si le montant de votre investissement hors taxe est supérieur à 300.000€, alors vous aurez la possibilité d’amortir la fraction supérieure, n’ayant donc pas bénéficié de la réduction d’impôt.

Actualités
Censi-Bouvard

Lire l'article

Explications détaillées sur le statut LMNP en Censi Bouvard

L’investissement dans une résidence de service gérée, telle qu’une résidence étudiante, seniors, EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) ou encore Affaires comporte de nombreux avantages. Sans surprise, les investisseurs sont donc nombreux à s’y intéresser de près.

FAQ Censi-Bouvard

01

Loi Pinel ou Censi Bouvard : quel dispositif privilégier ?

Les deux lois possèdent pour finalité commune la défiscalisation immobilière et l’obtention de compléments de revenus. Cependant leur champ d’application diffère.

02

Comment sélectionner au mieux votre programme d’investissement ?

Afin de réaliser le meilleur investissement possible, deux critères sont à prendre en compte. Tout d’abord le choix du promoteur est primordial pour les investissements dans le neuf. 

03

Quelle fiscalité pour le régime Censi-Bouvard ?

Un investissement en loi Censi Bouvard permet de réduire son montant d’imposition et de récupérer la TVA issue de cette transaction immobilière (environ 20% du prix total d’acquisition).

04

Peut-on pratiquer l’amortissement en Censi Bouvard ?

En Censi Bouvard, contrairement au régime LMNP, les amortissements correspondant à la fraction de l’immeuble ayant ouvert droit à réduction ne sont pas amortissables. Le contribuable ne pourra déduire que le montant des amortissements excédant 300 000 euros. 

05

Base imposable, déclaration de revenus et assurance

Comment calcule-t-on la base de la réduction d’impôt ? Comment doit-on déclarer les revenus perçus en Censi-Bouvard ? Doit-on souscrire à des assurances locatives en Censi-Bouvard ? Toutes les réponses que vous attendez

Les principes de la défiscalisation Censi-Bouvard

Contexte

La loi de défiscalisation Censi-Bouvard consiste en une réduction d’impôt par la mise en location d’un logement meublé à titre non professionnel. Pour prétendre au dispositif Censi-Bouvard, vous devez avoir le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

Les critères d’obtention de l’avantage fiscal en Censi-Bouvard sont les suivants :

  • Le bien mis en location doit être un logement meublé, c’est-à-dire que le locataire doit pouvoir y habiter avec seulement ses effets personnels ;
  • Le logement doit être neuf ;
  • Ou en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
  • Ou le logement doit avoir fait l’objet d’une réhabilitation ou travaux de réhabilitation. Il n’y a pas de contraintes de délai pour l’achèvement des travaux ;
  • Les recettes du contribuable doivent être inférieures à 23 000 € par an et ne pas représenter plus de 50% de ses revenus globaux ;
  • Le logement doit être mis en location pendant une durée de 9 ans.

Pour chaque type d’investissement …

… la réduction d’impôt sera instaurée durant :

Pour l’acquisition d’un logement neuf

L’année d’achat du logement

Pour un achat en VEFA 

L’année d’achèvement du logement

Pour un achat d’un logement de plus de 15 ans qui a subi une réhabilitation 

L’année d’acquisition

Pour une acquisition d’un logement de plus de 15 ans avec travaux de réhabilitation 

L’année d’achèvement des travaux

La loi Censi-Bouvard concerne également les établissements suivants :

  • EHPAD et établissements sociaux pour personnes âgées et/ou handicapées ;
  • Résidences non médicalisées pour personnes âgées ;
  • Résidences étudiantes ;
  • Logements pour l’accueil familial salarié.

Fonctionnement et règles applicables

Lorsque vous souscrivez au dispositif Censi-Bouvard, vous êtes soumis au régime d’imposition des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. Vous déclarez donc vos revenus sur la liasse fiscale 2033 ainsi que sur le formulaire 2042 C, cases 7.

La loi Censi-Bouvard est soumise au plafonnement global des niches fiscales, soit 10 000 ou 18 000€ de réduction et 4% des revenus imposables sur la base du barème progressif.

Afin d’être éligible au dispositif Censi-Bouvard, vous devez être une personne physique dont le domicile fiscal est en France. Cependant le changement de domicile fiscal durant l’engagement de location n’annule pas la réduction d’impôt.

Le fonctionnement de la réduction d’impôt en Censi-Bouvard est le suivant :

  • Vous bénéficiez d’un étalement de l’impôt sur 9 ans reportable 6 ans si le montant de la réduction est supérieur au montant à payer ;
  • La réduction d’impôt est de l’ordre de 11% du prix de revient avec la possibilité de récupérer la TVA sur le montant investi ;
  • Le montant de l’investissement ne doit pas excéder 300 000 €. Dans le cas de l’indivision le plafond de 300 000 € est applicable sur le montant de l’ensemble de l’indivision. La réduction se calcule au prorata des quotes-parts pour chaque indivisaire ;
  • L’acquisition en indivision de logements fait l’objet d’une réduction d’impôt, ce qui n’est pas le cas pour le démembrement sauf si cela concerne le conjoint survivant ;
  • Vous avez droit à une déduction des intérêts d’emprunt, dont les intérêts sur le capital, l’assurance, la garantie de prêt ou encore les frais de dossier. La déduction porte aussi sur les frais, charges et taxes sur le montant de l’investissement réalisé.

Contraintes et possibilités

Contraintes

  • Pas de cumul possible avec d’autres lois de défiscalisation de type Pinel ou Robien ;
  • Aucune possibilité d’investir en Censi-Bouvard via une SCI ou SARL de famille ;
  • Pas de démembrement possible en Censi-Bouvard.

Possibilités

  • De cumuler plusieurs logements en Censi-Bouvard ;
  • De récupérer votre logement pour votre usage personnel après les 9 années obligatoires de mise en location ;
  • De passer du statut LMNP à celui de Location Meublée Professionnelle (LMP) pendant la durée d’engagement sans remettre en cause votre avantage fiscal en Censi-Bouvard.

Depuis la Loi de Finance 2017, les résidences de tourisme ont leur propre loi fiscale. Elles n’entrent donc plus dans le dispositif Censi-Bouvard.

Cas de perte de la réduction d’impôt en Censi-Bouvard

Plusieurs situations peuvent entraîner l’annulation de la réduction d’impôt et l’arrêt du dispositif Censi-Bouvard.

  • Le non-respect de l’engagement de location ;
  • Le non-respect des conditions de mise en location ;
  • Le non-respect de l’activité de location ;
  • La vente du logement pendant la durée d’engagement ;
  • La non-éligibilité du logement ;
  • La non-conformité des travaux de réhabilitation ;
  • La non-reprise par le conjoint survivant de l’avantage fiscal.

Exemple 

Vous êtes résident fiscal français et vous avez souscrit en loi Censi-Bouvard en 2009 (année N). Vous décidez de quitter la France en 2013 (N+4), le retour en France ayant lieu en 2016 (N+7). Pour le calcul de la réduction fiscale, seront prises en compte les années 2009 à 2013 (N à N+4) puis de 2016 à 2017 (N+7 et N+8) soit 7 années de réduction d’impôt sur les 9 ans prévus par la loi Censi-Bouvard puisque les 2 ans hors France ne sont pas intégrés.

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