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Qu'est-ce que le Censi-Bouvard ? Quels autres choix s'offrent aux investisseurs ?

Qu'est-ce que le Censi-Bouvard ? Quels autres choix s'offrent aux investisseurs ?

Le régime Censi Bouvard est un amendement adopté par la loi de finance rectificative de 2009 ayant pour objet de pouvoir de donner aux loueurs meublés non professionnels (LMNP) des avantages similaires à la loi Scellier, maintenant appelée loi Pinel. Ce dispositif permet aux résidences éligibles au dispositif LMNP de pouvoir être éligible à une réduction d'impôt mais en renonçant à l'amortissement permettant de réduire le bénéfice imposable. Nous verrons les avantages, inconvénients et spécificités de chacun de ces dispositifs.

Fiscalité des résidences

Le régime Censi-Bouvard

Les spécificités du régime en Censi-Bouvard sont :

  • Une réduction d’impôt égale à 11% du coût de l’opération répartie sur 9 ans
  • La récupération de la TVA appliquée sur le prix d’achat (20%)
  • Un report possible de la réduction d’impôt sur 6 années (si l’impôt est inférieur au montant de la réduction d’impôt)
  • L’imposition des revenus locatifs en micro-bic (bénéfices industriels et commerciaux) avec l’abattement forfaitaire de 50%

Le régime LMNP

L’investissement en LMNP (loueur meublé non professionnelle) est un régime fiscal dédié, les revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu sous forme de revenus BIC (Bénéfice industriel et commerciaux). Ce régime est fiscalement plus favorable que le régime réel car il permet de passer des charges, ce qui diminue le bénéfice et donc l’imposition. Il est notamment possible de passer en charge l’amortissement du bien et une partie du mobilier.

Le bénéfice comprend l’amortissement, les charges de comptabilité, copropriété et les ordures ménagères, ce qui permet d’obtenir un bénéfice nul ou quasiment nul.

Il est fortement recommandé de confier sa comptabilité à un expert comptable agréé CGA pour tenir la comptabilité de cet investissement.  De plus, l’investissement dans le neuf permet de récupérer la TVA. Ce statut de LMNP existe depuis 1949 et est l’une des plus anciennes niches fiscales en France.

Le régime fiscal est donc le même que l’on investisse dans une résidence de service ou dans une résidence d’habitation en meublé.

Quels sont les résidences éligibles au Censi-Bouvard et au LMNP ?

Il y a quatre typologies d’investissement en LMNP :

  • Les résidences étudiantes
  • Les résidences séniors (EHPAD ou résidence médicalisé ou résidence non médicalisé)
  • Les résidences de tourismes
  • Les résidences d’affaires

Les résidences de tourismes ou d’affaires ont l’inconvénient d’être plus sensible à la conjoncture économique. En cas de ralentissement économique, les entreprises couperont en première position leurs dépenses non indispensable tel que les frais de déplacements ou de formation. De manière analogue, les ménages couperont dans un premier temps leurs dépenses de vacances ou de voyages en cas de ralentissement de leurs revenus. Cependant, un investissement en résidence de tourisme permet à l’investisseur de pouvoir en bénéficier, en fonction du bail définie par le gestionnaire. Il est donc intéressant de pouvoir

Les EHPAD et les résidences étudiantes sont beaucoup moins insensible à la conjoncture, ce qui permet un meilleur taux d’occupation des résidences et donc un revenu mieux optimisé.
Un investissement en EHPAD dans le neuf requiert au minimum 130.000 €, il peut être situé dans les centres villes mais aussi beaucoup dans des petites villes ou dans les campagnes. Le prix au m2 pouvant alors dépasser les 5000 € dans des petites villes ou villages. Ce n’est pas pertinent de comparer les prix au m2, car le prix d’un EHPAD se définie en fonction des revenus qu’il va générer dans le futur. La rentabilité d’un EHPAD est supérieur à celle d’une résidence étudiante qui se situe à environ 4% dans le neuf alors que celle de l’EHPAD est souvent supérieur ou égal à 4,5%.
Nous recommandons vivement aux investisseurs en EHPAD et dans une moindre mesure pour les résidences étudiantes de choisir un gestionnaire de renom.

Quel est la différence entre une résidence séniore et un EHPAD ?

Les résidences séniors

Les résidences séniores ont vocation à accueillir des personnes de plus de 60 ans afin de leurs fournir une meilleure qualité de vie et une meilleure sociabilité. Nous retrouvons dans ces résidences des services dédiés tel que le ménage, la cuisine et l’organisation d’activités. La configuration des lieux est adaptée et sécurisé, différent dispositif peuvent être mis en place tel que des alarmes ou des sanitaires adaptés aux personnes âgées.

Les EHPAD

Un EHPAD (établissement hospitalier pour personne âgée dépendante) est un établissement médicalisé qui accueille des personnes de plus de 60 ans dont le maintien à domicile n’est plus envisageable suite à une perte d’autonomie physique ou psychique. Il existe également des structures EHPAD spécialisé dans les maladies comme Alzheimer ou Parkinson.

En France le taux d’occupation des EHPAD est de 98%, suite au vieillissement de la population et une forte demande. De plus, pour avoir l’accord de construire un EHPAD, le constructeur doit au préalable signer une convention tripartite entre l’ARS (agence régionale de santé), le conseil général et le constructeur.  Cet accord permet d’être assuré qu’il y ait une demande réelle où se construit l’EHPAD.

Les EHPAD sont des résidences spécialisés et médicalisés car ils accueillent des personnes âgées ayant subi une perte d’autonomie. La dépendance s’évalue en fonction de la grille AGGIR de la sécurité sociale qui évalue le niveau de dépendance sur une grille allant de 1 à 6. Les personnes fortement dépendantes peuvent bénéficier de l’APA (allocation personnalisée d’autonomie) qui prend en partie en charge le coût de l’hébergement.
Certains établissement peuvent avoir des cellules spécialisées dans des maladies cibles tel que Alzheimer ou Parkinson.

Les deux investissements bénéficient d’une demande croissante dû à l’accroissement de la population ayant plus de 60 ans. Pour chaque résidence, les critères de sélection sont principalement la qualité du gestionnaire, la rentabilité du bien, les clauses du bail commerciale.

De plus, le critère de l’emplacement ne sera pas forcément pertinent pour un EHPAD. En revanche, les séniors souhaitant continuer à avoir une vie active après la retraite, souhaiteront avoir leur résidence à proximité d’un centre ville.

Quelle stratégie adopter pour préparer au mieux sa retraite ?

Tout bon investisseur va adopter une stratégie de diversification pour réduire son risque. Il vaut mieux privilégier trois ou quatre supports d’investissement plutôt qu’un seul.
La préparation à la retraite se fait de manière progressive, il faut éviter de s’y prendre 5 ou 6 ans avant le départ en retraite mais commencer le plus tôt possible. Il est également préférable d’investir pendant la période de carrière où les revenus sont les plus élevés.

Je préconise d’investir de manière régulière sur un contrat Madelin ou en assurance vie tout au long de sa carrière et de manière proportionnelle à ses revenus. Pour les opérations immobilières significatives type LMNP, privilégiez le moment où vos revenus seront le plus élevé ou commencez le plus tôt possible avec des montants plus faibles en SCPI par exemple. Les SCPI et le LMNP ont la particularité d’être finançable à crédit, il ne faut donc pas hésiter à optimiser son taux d’endettement pour réaliser des opérations avec effet de levier.

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