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Pourquoi les résidences étudiantes sont-elles un investissement intéressant fiscalement ?

Pourquoi les résidences étudiantes sont-elles un investissement intéressant fiscalement ?

Pourquoi les résidences étudiantes sont-elles un investissement intéressant fiscalement ?

En ce climat compliqué, il est difficile de trouver un investissement sécurisé. Pourquoi alors ne pas se tourner vers des placements acycliques. En ce sens la résidence étudiante présente tous les critères d’un investissement stable dans le temps. Le manque cruel de logement étudiant, ou de logement décent en font une catégorie de placement sécurisé et attractifs sur le long terme. Cependant comme tout investissement immobilier il faut faire attention à certains critères, mais étant donné que l’objectif sont les étudiants, il ne faut pas raisonner de la même manière. Avant de regarder comment fonctionnent ces derniers, reprenons les bases des résidences de serices étudiantes.

Un investissement en résidence étudiante consiste à investir dans un ensemble de logements meublés, tel que des studios, destiné à être loué à des étudiants. Une résidence est qualifiée d’étudiante uniquement si au moins 70% des locataires sont des étudiants. Ce seuil est évalué durant une période de 3 mois (1er Octobre au 31 Décembre). Les logements en question doivent aussi être pourvus d’équipements nécessaires à la vie quotidienne et en état de marche (cuisine équipée, salle de bain aménagée…) de plus les bâtiments doivent être en mesure de proposer certains services tels qu’une cafeteria ou une laverie automatique.

L’investissement se fait en unité d’habitation, cependant l’investisseur ne loue pas directement aux étudiants, il loue à une société de gestion qui va ensuite se charger de l’administration et de l’exploitation de la résidence. Le propriétaire/ investisseur, et la société de gestion sont liés par un bail commercial. Ce dernier garantit à l’investisseur le versement des loyers, la société de gestion étant dans une obligation de résultat, ainsi qu’une durée de location long, 9 ans sans possibilités d’exercer son droit de congé triennal, il lui permet aussi de se décharger de toute responsabilité d’entretien ou de gestion.

En plus de fournir un rendement intéressant, de l’ordre de 4% à 5%, l’investissement en résidence étudiante permet de bénéficier d’avantages fiscaux et ce grâce à 2 mécanismes : le LMNP et la loi Censi-bouvard.

Ces deux statuts sont non cumulables, le choix entre le régime LMNP et le régime Censi-bouvard dépendra des objectifs de l’investisseur, s’il a une volonté de défiscalisation, le régime Censi-bouvard sera la plus adapté (mais uniquement sur des biens neufs), si l’investissement est fait dans l’optique d’obtenir des revenus complémentaires le régime LMNP sera là le plus adapté.

Le dispositif Censi-bouvard est un dispositif fiscal réservé aux contribuables français ayant fait un investissement dans l’immobilier neuf entre le 1er Janvier 2013 et le 31 Décembre 2020. Le bien doit être acheté neuf, destiner à la location meublée dans une résidence de service avec pour bail, un bail commercial et donc une durée de 9 ans minimum, les loyers entrent quant à eux dans la catégorie des BIC et non des revenus fonciers. La loi Censi-bouvard permet de réduire son impôt sur le revenu à hauteur de 11% du montant total de l’investissement immobilier effectué, cette réduction est répartie sur 9 ans. Le prix de revient des logements ne doit cependant pas excéder 300.000€, l’économie d’impôt ne peut donc pas excéder les 33.000€. Dans le cas où, durant une année, l’impôt à payer est excédé par la réduction d’impôt, le solde pourra être reporté pendant les 6 années suivantes.  Une fois la période de 9 ans terminés, l’investisseur peut choisir entre continuer la location ou revendre le bien en espérant une plus-value, il faut noter que la vente avant 9 ans remet en cause la réduction d’impôt et la conservation du bien pour une durée de 20 ans permet de récupérer jusqu’à 20% de la TVA.

Le LMNP, pour loueur meublé non professionnel, est un statut fiscal qui regroupe plusieurs types de résidences meublés tels que les résidences seniors, de tourisme ou d’étudiants. Il s’agit du statut par défaut des résidences étudiantes, le régime Censi-bouvard s’applique sur demande de l’investisseur. Pour bénéficier de ce statut, il faut percevoir moins de 23000€ de revenus locatifs annuels (sinon on passe en régime professionnel). Les loyers perçus sont alors considérés comme BIC (bénéfices industriel et commercial). Ce statut offre certains avantages afin de diminuer l’imposition sur les revenus BIC de l’investisseur, selon 2 régimes : le régime réel et le régime micro-BIC. Le micro-BIC permet de réduire l’impôt en effectuant un abattement de 50% sur les loyers, ainsi seule la moitié des revenus perçus par un investisseur est imposable. Le régime réel permet la déduction des charges locatives, de la taxe d’habitation, des intérêts et des frais d’assurance de l’emprunt. De plus, le propriétaire peut aussi déduire un amortissement de l’ordre de 80% de la valeur du bien durant une longue période (10, 15, ou 20 ans), de ce fait, il est possible pour un investisseur d’obtenir des revenus peu fiscalisés voir non imposables.  

Le bien acquis ayant le statut LMNP peut aussi être l’objet d’un démembrement. En immobilier, le démembrement consiste à séparer la nue-propriété et l’usufruit. Le nu-propriétaire désigne le propriétaire du bien, cependant, celui-ci ne peut pas le droit de l’utiliser pour en recevoir des revenus, l’usufruitier est celui qui utilise le bien pour en percevoir des revenus. Ainsi pour une résidence étudiante, l’usufruitier percevra des loyers et aura à sa charge les taxes et les frais liés au mobilier, il pourra aussi procéder à la déduction de l’amortissement comme pour un investissement LMNP en pleine propriété. Le nu-propriétaire aura à sa charge les types de travaux décrits dans les articles 605 et 606 du Code civil, cependant, il n’aura pas à sa charge l’entretien du mobilier ainsi que les taxes. Pour les personnes soumises à l’ISF, investir en nue-propriété présente un autre avantage, en effet, l’acquisition ne sera pas prise en compte lors du calcul de la base taxable à l’ISF.  

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