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La niche fiscale des Monuments Historiques

La niche fiscale des Monuments Historiques

La loi sur les investissements en Monuments Historiques relève de la défiscalisation et a été mise en place en 1913. Son but est la conservation et la restauration de biens immobiliers classés au titre de Monuments Historiques. Cela permettra ainsi de les préserver dans le temps, et même de leur faire prendre de la valeur.

Ainsi, l’intérêt est de valoriser un patrimoine ayant une notion artistique ou historique et d’avoir une baisse de son assiette imposable grâce aux déductions fiscales importantes dont le dispositif fait preuve.

Le principe

La totalité des frais et intérêts d'emprunt nécessaires au financement de l'achat et travaux du foncier sont déductibles des revenus fonciers, sans aucune limite ni plafond. La différence est même reportable sur les six années suivantes. Ce type de dispositif nécessite de conserver le bien pendant une durée de 15 ans.

De plus, il est possible de transmettre ce bien sans aucun frais de succession en fonction d’une convention signée avec l’État (voir partie sur l’exonération des droits de succession).

Cette solution d'investissement ne convient pas à tout profil d’investisseur, il est particulièrement adapté aux contribuables fortement imposés, dont les revenus imposables sont compris dans une tranche marginale entre 41% et 45%. Elle permet d’obtenir une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 45% si la déduction est appliquée sur la plus haute tranche.

Les biens considérés comme des Monuments Historiques sont:

  • Les biens immobiliers classés comme Monuments Historiques ;
  • Les biens immobiliers inscrits à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques ;
  • Les biens immobiliers considérés comme patrimoine national labellisé par la Fondation du Patrimoine ;
  • Les biens immobiliers considérés patrimoine national labellisé par le Ministre de l'économie et des finances.

Les avantages de l'investissement

Il n’est pas obligatoire de louer le bien pour bénéficier des avantages fiscaux, il n’y aucun plafond de ressources des locataires et des loyers mis en place.

Cette loi ne rentre pas dans le plafond des niches fiscales, ainsi il est possible de combiner plusieurs lois de défiscalisation et notamment avec du Pinel.

Pourquoi investir dans un Monument Historique ?

Investir dans un bien de cet ordre permet non seulement d’acquérir un bien prestigieux mais également de participer à la conservation d’un patrimoine unique. De plus, pour les impositions les plus fortes, l’opération peut être particulièrement rentable et intéressante. Comme vu précédemment, les charges peuvent être déduites sans limite ni plafonnement et même sur les revenus globaux, permettant ainsi de réduire considérablement l’assiette imposable de l’investisseur.

La déduction maximale peut atteindre les 200 000€ par an si le bien historique n’est pas ouvert au public. Les primes d’assurance peuvent elles être déduites à 100% si le bien est ouvert au public et à 50% s’il ne l’est pas. Dans le cas où le bien serait ouvert au public, l’investisseur pourrait se faire rembourser les frais de communication et publicité par l’administration fiscale.

Exonération des droits de succession

Il est également possible de bénéficier d’une exonération de droits de succession sous certaines conditions. Pour en bénéficier, une convention à durée indéterminée devra être signée et devra préciser les conditions d’entretien des biens et les critères d’accès au public et comment devront être maintenus les meubles. Le bien immobilier devra être ouvert au public pendant au moins 80 journées par an (entre mai et septembre) ou bien 60 jours (entre le 15 juin et la fin du mois de septembre). En cas de non respect de l’une de ses conditions, la transmission se verra soumise aux droits de succession sur le montant de la valeur des biens au jour de rupture de cette dite convention ou bien lors de la succession si sa valeur est plus élevée.

S’il y a vente d’une partie des meubles ou immeubles, l’exonération des droits de succession est remise en cause.

Cette opération peut entrainer une double exonération si ce bien immobilier fait à nouveau objet d’une adhésion à la convention.

Sachant que le bien sera à détenir pendant une durée minimale de 15 ans, il faut que le propriétaire soit en capacité financière de l’assumer, soit les charges à payer mais aussi à ne pas avoir besoin de la somme investie pendant toute cette durée. De plus il n’est pas possible d’acquérir le bien à travers une société ou bien d’être mis en copropriété.

Un fort pouvoir défiscalisant

En dehors des niches fiscales, l’investissement en Monuments Historiques permet d’aller chercher encore plus de déductions ou de réduction d’impôts.  Cette loi fait partie des déductions d’impôt et permet d'aller en diminuer de la base imposable et réduisant par la suite le montant d’impôt à payer. Plus les charges foncières seront imputées sur les revenus de la plus haute tranche marginale, plus la réduction associée sera importante.

L’investissement peut en fait venir déduire les éventuels revenus fonciers mais au-delà, les revenus d’autres catégories, c’est pourquoi on dit que cette loi permet d’échapper au plafonnement des niches fiscales, en plus de pourquoi la combiner avec d’autres dispositifs de réduction d’impôt.

Sélection du bien

La qualité de l’opération se jugera également en fonction de la sélection du bien immobilier (taille, structure) et de la zone géographique privilégiée, qui aura tendance ou non à se valoriser dans le temps. En effet, si vous souhaitez ouvrir le bien au public, il faudra que le bien se situe dans une zone attractive et permettant de générer un certain nombre de visites.

Afin de confirmer ou non que ce dispositif puisse vous convenir, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseiller spécialisé qui pourra réaliser un audit de votre situation patrimoniale et fiscale. Par ce biais, il sera à même de vous conseiller au mieux et valider l’intérêt d’une telle opération défiscalisante.

De plus, tout investissement ne doit pas avoir pour finalité principale la défiscalisation mais plutôt l’acquisition d’un patrimoine immobilier qualitatif avec potentielle prise de valeur dans le temps et ayant pour but de générer un complément de revenus.

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