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Les Monuments Historiques sont-ils vecteurs d'opportunité ?

Les Monuments Historiques sont-ils vecteurs d'opportunité ?

Introduction 

Dispositif idéal pour réduire les fiscalités importantes ; la loi dite Monuments historiques permet à un contribuable d’obtenir un avantage fiscal significatif en échange d’un investissement et de la rénovation d’un bien classé ou agrée par le ministère de la culture. 

La loi Monuments Historiques

Lorsque l’on acquière un bien considéré comme Monument Historique, il est possible de réduire (du revenu brut imposable) jusqu’à 100% des travaux qui sont réalisés a des fins de rénovation du bien. Cette mesure permet d’améliorer, de réhabiliter ou de rénover un bien sur une durée maximum de 3 ans. Plus la tranche marginale est importante est importante, plus l’avantage sur les travaux effectués sera important. 

Ce dispositif requiert peu de conditions afin d’être accessible. Il est demandé à l’investisseur un montant pour les travaux et ainsi travailler en accord avec l’ACMH (Architecte en chef des Monuments historiques). En effet l’ACMH établi un cahier des charges qui doit être respecté pour les travaux et permet ainsi à l’acquéreur de connaître à l’avance les objectifs de l’Etat sur la rénovation du bien. Dans un second temps, le bien doit être détenu pendant une période d’au moins 15 ans.

Exemple précis : lors de l’achat d’un bien classé par le ministère de la culture pour une acquisition d’un montant de 100 000€. En prenant en compte les travaux de rénovation et d’entretien pour un montant de 150 000€ sur 2 années, en 2019 et 2020. Ce montant signifie que vous pourrez déduire 75 000€ sur les deux prochaines années. En fonction de votre tranche marginale d’imposition, la réduction sera plus conséquente et offrira une baisse d’impôt plus conséquente.  

Ce dispositif, permet d’investir dans l’immobilier classé et situé au cœur de la ville. Cette situation bénéficie aux pouvoirs publics, qui s’occupe du cahier des charges et d’un investisseur qui subventionne les travaux. Cela bénéficie également à l’acquéreur qui bénéficie d’une réduction d’impôt importante et d’un bien supplémentaire. Ce dispositif est donc idéal pour les tranches marginales très importantes comme celles à 41 et 45%. 

Monument historique, dispositif Malraux, les possibilités offertes par l’Etat afin de conserver son patrimoine se multiplient. Attention toutefois que pour le Monument historique, ce dernier ne doit pas être détenu par une SCI  (sauf une SCI familiale), et le bien en question ne doit pas être détenu en copropriété. Une fois ces conditions mises en place, les avantages fiscaux sont colossaux mais pas uniquement.

Les autres avantages fiscaux et conventions de ce dispositif 

Il est important de préciser que les Monuments Historique sont exonérés des droits de succession. Cette condition s’applique même si l’héritier désigné n’est pas un membre de la famille. En effet, il est donc possible de transmettre ce bien à un ami sans aucun lien familial et il sera exonéré des droits de succession sur votre bien. Cette exonération est soumise à des règles d’entretien et d’ouverture du bien. Si l’Etat offre un cadeau fiscal très important de part cette exonération, il est cependant question ici de se soumettre à une convention avec le ministère de la Culture. 

Concernant le bien, il est tout à fait possible de l’habiter ou de louer (ce qui est plutôt sympa au sein d’un Monument Historique). Cependant la réduction d’impôt ne s’applique pas à la location du bien et si la famille décide d’habiter le bien ou d’en faire un usage personnel, la réduction d’impôt ne sera appliqué que sur la moitié des travaux de rénovation et non sur l’intégralité. 

Enfin dernière information concernant ce bien, les plus values. Il est possible de vendre le bien et de réaliser des plus values : le prix est comparé entre le prix de vente et le prix d’achat du foncier avant les travaux. Il est donc impératif de comprendre que les travaux ne seront pas comptabilisé dans ce calcul. La plus-value sera donc beaucoup plus importante. L’idée de conserver le bien 15 ans est une logique de long terme. Au terme de 22 ans de détention d’un bien, les investisseurs obtiennent une exonération des plus values immobiliers et auront donc un avantage majeur à vendre le bien à partir de ce moment précis. Dans le cas contraire, les plus values seront très importante et par conséquence fortement taxées. 

En conclusion 

Cet investissement semble aujourd’hui être recommandé à des investisseurs disposants d’une forte fiscalité et ayant une capacité d’investissement rapide pour effectuer les travaux de rénovation et d’entretien. 

Bien que le Monument peut être utilisé afin de percevoir des recettes (grâce à du tourisme ou des locations), ces gains restent marginaux en comparaison à l’intérêt principal qu’est la réduction d’impôt. De plus, il s’agit ici de réaliser un investissement qui permet d’acquérir un patrimoine immobilier (assez rare), investir au sein d’une belle pierre et obtenir une défiscalisation importante.  

Etant donné les enjeux de ce type de bien, les tranches fortement taxées sont plus concernés par ce type d’investissement. Cependant tous les contribuables peuvent se renseigner et chercher des programmes afin de pouvoir se lancer dans le sujet. Exonération sur les plus values, exonération sur la transmission à un héritier (famille ou autre), défiscalisation, les avantages sont nombreux mais il est nécessaire de comprendre qu’il s’agit la d’un enjeu pour 15ans afin de faire réduire drastiquement l’ensemble des ces impôts.  

Les monuments historiques sont donc plus que jamais une opportunité à saisir afin de bénéficier d’un type d’investissement novateur. Les monuments historiques sont primordiaux pour les pouvoirs publics et pour les investisseurs, il s’agit d’une possibilité unique de s’inscrire au sein du patrimoine nationale et d’apporter une pierre à l’histoire de ces biens. 

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