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Loi Pinel et Répartition des Charges

Loi Pinel et Répartition des Charges

LA LOI PINEL : UNE LOI CONTRE-PRODUCTIVE ?

Cela fait un an maintenant que la Loi Pinel, censée simplifier les transcations immobilières et protéger les investisseurs, a vu le jour.

Force est de constater qu’ à ce jour, les objectifs sont loin d’être atteints.

C’était d’abord le nombre incalculable de documents exigés lors d’une vente immobilière, qui s’était s’est vu considérablement alourdi suite à la promulgation et l’entrée en vigueur de la loi Pinel, qui avait provoqué la grogne des aprticuliers et de sprofessionnels du marché. Ces nouvelles exigences n’ont bien entendu pas aider à la fuidifcation des transcations sur le marché immobilier.

Aujourd’hui, un autre point de cette loi est pointé du doigt : il s’agit de la répartition des charges dans les baux commerciaux...

 

LA LOI PINEL ET LA FIN DE LA RÉPARTITION LIBRE DES CHARGES DANS LES BAUX COMMERCIAUX

Avant la Loi Pinel, aucun texte ne prévoyait la façon dont les différents postes de charges, dépenses de travaux, taxes et impôts devaient être répartis entre Bailleur (propriétaire) et Preneur (locataire) dans la rédaction du bail commercial.

Cette situation donnait donc lieu à des négociations précontractuelles entre les différentes parties pour aboutir à un contrat de location où les 2 protagonistes sont supposés trouver leur compte.

Cela permettait également d’établir des contrats de location propre à la spécificité de chaque partie, de chaque immeuble et donc de tenir compte plus généralement de la particularité de chaque situation. En effet, une multinationale qui loue un plateau de bureaux à la Défense (92) n’a pas forcément les mêmes attentes qu’un petit transporteur locataire d’un entrepôt destiné à un usage logistique dans une zone industrielle de province. De même, un bailleur institutionnel ne fonctionne pas forcément sur le même schéma qu’un bailleur particulier...

Quoiqu’il en soit, dans un souci «de transparence et de protection du locataire», la loi Pinel prévoit à présent de mettre d’office et de façon indérogeable à la charge du bailleur les postes de dépenses suivants :

  • les travaux relevant de l’article 606 du Code Civil, c’est-à-dire toutes les interventions touchant à la structure même de l’édifice (réfection des murs, toiture, voûtes, poutres, soutènement, etc.)
  • les travaux sur l’immeuble visant à la mise en conformité avec la règlementation en vigueur dès lors qu’il s’agit de «grosses réparations»
  • tous les impôts et taxes dont le redevable légal est habituellement le bailleur (taxe foncière, contribution économique territoriale...)
  • les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers de l’immeuble.

 

LES LIMITES DE LA LOI PINEL ET DE SON APPLICABILITÉ

En bref, si cette nouvelle donne n’en est pas vraiment une pour une bonne majorité des baux commerciaux signés en France, la loi Pinel ne tient, redisons-le, pas du tout compte de la spécificité propre à certains baux commerciaux.

En effet, alors que cette loi vise à protéger le «gentil» locataire supposé plus faible face au «méchant» bailleur, grand propriétaire qui ne pense qu’à s’enrichir sur le dos de son preneur à bail, il est un marché où la situation est assez particulière et le rapport de force inversé : il s’agit bien entendu du LMNP et la location meublé en résidences de services gérées (étudiants, senior, tourisme, affaires, EHPAD).

Penchons-nous plus précisément sur le secteur de l’EHPAD. Dans cette situation, le locataire est le gestionnaire de la résidence alors que le propriétaire loueur est en général un investisseur particulier. 

On peut estimer que pour ce type de bien, la loi Pinel non seulement n’apporte aucune avancée mais est en fait tout à fait contre-productive. 

Un consensus existe sur ce marché très spécifique soumis à un cahier des charges strictes et des remises aux normes potentiellement fréquentes au sein des établissements : la grande majorité des gestionnaires des résidences (qui sont sur le plan légal, les locataires des résidences qu’ils gèrent), supportent dans le bail les gros travaux relevant de l’article 606 ainsi que les travaux de mise en conformité des locaux.

Si la loi Pinel devait être appliquée à la lettre, les investisseurs se verraient contraints de se tourner vers d’autres marchés puisque la rentabilité d’une acquisition en EHPAD deviendrait dès lors très discutable. Les opérateurs en EHPAD, bien conscients de cette situation, ont pour la plupart, trouvé la parade afin de proposer des investissements toujours attractifs aux particuliers en continuant de prendre à leur charge les dépenses citées plus haut sous forme d’avenant (à l’image du Noble Age) ou d’engagement formel via un courrier adressé au client après purge du délai SRU (par exemple Almage).

D’autres ont tout simplement décidés de ne pas modifier leur bail (Colisée Patrimoine, GDP Vendôme, Orpea...) et le signifient clairement aux investisseurs, attestation écrite à l’appui si nécessaire.

Finalement, une fois n’est pas coutume, le bon sens l’a emporté dans le cas du marché des EHPAD. Rest à l’appareil législatif à prendre acte de cette nouvelle donne et revoir sa copie. L’espoir n’a jamais tué personne....

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