Comprenez la défiscalisation
en quelques clics !

Numéro vert : 09 52 57 30 37
ou

Loi DENORMANDIE : en quoi est-ce intéressant ?

Loi DENORMANDIE : en quoi est-ce intéressant ?

S’intégrant plus largement au sein du plan « Action cœur de ville », visant à redynamiser les centres villes des communes de taille moyenne, la loi Denormandie entrée en vigueur le 1er janvier dernier, vise à rénover les logements vétustes de ces centres-villes. Pour inciter l’investissement, cette loi prévoit un programme de défiscalisation avantageux, basé sur le modèle du dispositif Pinel. D’où son autre dénomination de « Pinel ancien ».

Pour commencer, nous sommes là en présence d’une loi de défiscalisation reprenant scrupuleusement le calcul du dispositif Pinel. Comme ce dernier, la réduction d’impôt dépend de la durée d’engagement de mise en location et du montant des travaux.

  • 12% de réduction pour une location de 6 ans
  • 18% de réduction pour une location de 9 ans
  • 21% de réduction pour une location de 12 ans

Concrètement, pour une opération totale (prix d’achat + travaux + frais de notaires) de 250 000€, cela fera une réduction d’impôt de 30 000 sur 6 ans, 45 000€ sur 9 ans et 52 500 sur 12 ans. Donc une réduction d’impôt de 416€ par mois. 

Cette location nue permet de ne pas payer d’impôt du tout. Il y a une différence à faire entre la loi Denormandie et l’imputation de déficit foncier. En effet pour ce dernier, on va enregistrer un résultat négatif, simplement parce que l’on va avoir plus de dépenses que de revenus locatifs. La première année il est possible de déduire jusqu’à 10 700€ de nos autres revenus, mais cela a seulement pour effet de diminuer notre base imposable. Pour les autres années, ce résultat est seulement déductible des revenus fonciers. En revanche avec la loi Denormandie, ce n’est pas la base imposable qui est réduite, mais le montant de l’impôt que l’on doit payer donc c’est directement imputable sur l’impôt sur le revenu. Ainsi on peut se retrouver à ne pas payer d’impayé d’impôt du tout.

 

Toutefois, la différence notable entre la loi Pinel et la loi Denormandie, est que l’investissement se fait dans du neuf pour le premier et dans l’ancien pour le second. Investir dans l’ancien comporte plusieurs avantages, face à un logement neuf. D’une part le logement est mieux placé puisque la loi Denormandie vise à s’appliquer dans des villes de taille moyenne, à forte tension locative, et dans le périmètre des centres-villes, contrairement aux logements neufs qui sont parfois excentrés. D’autre part l’acquisition est plus rapide avec le dispositif Denormandie que le Pinel car l’on en moyenne 4 mois pour l’ancien contre 6 mois pour le bien neuf. Enfin, les villes éligibles sont plus nombreuses puisqu’il y a l’ajout des zones B2 et C. En effet ce dispositif est applicable aux 222 villes bénéficiaires du plan « action cœur de villes » : https://www.immobilier-meuble.fr/wp-content/uploads/2019/01/2018.03.27_liste_villes-retenues.pdf

 

Pour bénéficier de la réduction d’impôt prévue par la loi Denormandie, il faudra toutefois respecter certaines « contraintes ». D’abord, acquérir le bien entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021. Ensuite, tout comme le Pinel, s’engager à louer le bien dans le cadre d’une location nue et non meublée, sur une période de 6, 9 ou 12 ans. Il faudra aussi lors de la location, respecter les plafonds de loyers et de ressources décidés par le gouvernement. Enfin, effectuer des travaux représentant au moins 25% du cout de l’opération (achat du bien + montant des travaux + frais de notaires) dans une limite maximale de 300 000€. Au dela de cette limite, l’avantage fiscal ne s’appliquera pas. Il est possible de réaliser une opération avec un prix total de 500 000€, mais la défiscalisation ne s’appliquera que sur 300 000€.

 

Quels travaux sont éligibles ?  

Pour pouvoir bénéficier de ce dispositif il faut effectuer certains travaux biens précis.

  • Soit améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30% (20% en habitat collectif).
  • Soit effectuer 2 types de travaux parmi les 5 au choix :
    • Isolation des combles
    • Changement de chaudière
    • Isolation des murs
    • Isolation des fenêtres
    • Changement de la production d’eau chaude

La réalisation de ces travaux doit être faite par un professionnel. Même si a première vue on pourrait voir cela comme une contrainte, généralement on gagne du temps, et la rénovation est de qualité ce qui permet au bien de se louer vite et prendre de la valeur. De plus avec un professionnel, on bénéficie d’une TVA à 10% contrairement à une rénovation faite par un particulier qui devra s’acquitter d’une TVA à 20%. Pour finir, la garantie décennale s’applique lorsque c’est un professionnel qui réalise les travaux.

 

Comment calculer le plafond des loyers ?  

Le plafond de loyers va dépendre de la zone et de la surface du logement. Il se calcul avec la formule suivante : Barème × Surface Utile × Coefficient

Le barème dépende de la zone où se situe le bien :

Zone éligible Denormandie

Barème 2019

Zone A bis

17.17€/m²

Zone A

12.75€/m²

Zone B1

10.28€/m²

Zone B2 et C

8.93€/m²

 

Ensuite, la surface utile se calcule de la manière suivante : surface habitable + 0.5*Surface annexes. En d'autres mots, l’on prend en compte de la moitié des surfaces annexes. Toutefois ces surfaces annexes sont plafonnées à 8m². De plus, les parkings ne rentrent pas dans un tel cadre.

Enfin un coefficient multiplicateur est appliqué : 0.7 + (19/Surface utile)

Ce coefficient ne soit pas dépasser 1.2. Si telle est le cas le coefficient pris en compte sera 1.2.

 

Concrètement, pour un bien situé en zone A, de 70m² avec une cave de 5m², le loyer ne devra pas dépasser 887.40€ par mois : 12.75 × (70 + (0.5×5)) × (0.7+ (19 ÷ 72.5)) = 12.75 × 72.5 × 0.96 = 887.40€

 

Quel est le plafond de ressources du locataire ?  

L’objet de restreindre l’accès à ces logements et de plafonner les revenus des locataires, est de favoriser une certaines partie de la population, avec des revenus trop élevé pour bénéficier de logements sociaux, mais passez pour avoir accès au parc locatif privé.

Voici un tableau récapitulatif des plafonds de ressources qui varient selon la situation du foyer et la zone ciblée.

 

Situation du Foyer

Zone Abis

Zone A

Zone B1

Zones B2 & C

Personne seule

38 236 €

38 236 €

31 165 €

28 049 €

Couple

57 146 €

57 146 €

41 618 €

37 456 €

Personne seule ou couple ayant une personne à charge

74 912 €

68 693 €

50 049 €

45 044 €

Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge

89 439 €

82 282 €

60 420 €


54 379 €

 

Dernières précisions, le locataire doit faire du bien, sa résidence principale. On ne peut pas faire plus de 2 opérations de ce type pas an, et il est possible de louer aux ascendants et descendants

En conclusion, la loi Denormandie est un dispositif intéressant, basé sur la loi Pinel mais avec les avantages d’un investissement dans l’ancien.

Contrairement au programmes de défiscalisions comme le Pinel (package que vend un promoteur), un bien investie en loi Denormandie est moins cher en coût de revient. Le programme neuf coute en général plus cher. L’avantage d’acheter dans l’ancien permet d’avoir un meilleur prix.

Il faut aussi noter que l’on remet sur le marché des logements vétustes et insalubres ce qui rehausse le niveau général de qualité des logements. S’agissant pour la plus part de logement de centre-ville, avec de la pierre et du cachet, une belle plus-value est envisageable. Ensuite, cela permet à des locataires avec des ressources limités, d’avoir accès à des logements décent, modernes et biens placés. Enfin, ce dispositif Denormandie permet de faire croitre son patrimoine avec en plus une économie d’impôt.

Contact
Calculer
mes impôts
Je veux
défiscaliser !