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La fiscalité des Monuments Historiques est-elle avantageuse pour une partie de la population ?

La fiscalité des Monuments Historiques est-elle avantageuse pour une partie de la population ?

L’Etat collecte un impôt selon un barème progressif. En effet, plus le contribuable français est amené à gagner de l’argent (revenus de salaire, revenus fonciers…), plus il va payer de l’impôt. L’Etat met en place des dispositifs qui permettent à tout un chacun de réduire son imposition en investissement dans un placement qui ait une utilité pour tous. Ces dispositifs qu’il soit financier ou immobilier sont issues de lois.

Que représente l’investissement en monument historique ?

a) Les raisons de cette loi

L’Etat français possède une histoire riche, traduite par l’existence de monuments. Toutefois, ces immeubles historiques nécessitent de l’entretien et souvent des rénovations. L’Etat français n’a pas les moyens d’assumer seul ces coûts. Il fait donc appel aux contribuables français pour financer ces rénovations, en échange de quoi, il leur concède des réductions d’impôt. Ce mécanisme est le fruit d’une loi, l’une des premières en terme de défiscalisation immobilière. Elle date de 1913, mais n’a cessé d’évoluer notamment sur les conditions d’application.

b) les conditions

L’investisseur qui souhaite bénéficier de cette loi, doit investir dans un bien classé et qui soit éligible à cette loi. En effet le bien doit recevoir un agrément du ministre de la culture et de la communication. L’investisseur a également des devoirs quant à la nature de son engagement. En outre le contribuable qui investit dans ce dispositifs s’engage à ne as détruire le bâtiment, ainsi qu’à le transformer, le vendre ou le donner sans accord étatique. Depuis 2009 il y a une condition de durée de détention. Pour jouir pleinement de la réduction d’impôt, il faut conserver le bien pendant au moins 15 ans. Concernant la réalisation des travaux, ils doivent être conduits sous l’égide d’une architecte des bâtiments de France. Une association Foncière Urbaine Libre (AFUL), doit voir le jour pendant la conduite de ces rénovations. Enfin, l’immeuble doit être loué nue en qualité de résidence principale.

c) Le calcul de défiscalisation 

Le calcul de défiscalisation se fait sur la base des frais engagés par la rénovation. En effet, il est possible de déduire de son imposition jusqu’à 45% de ces frais qui comprennent : les travaux. Cette défiscalisation a toutefois une limite, celle de 200 000€ par an. 

Certes, l’impôt baisse, mais dans les faits, le contribuable transforme son imposition en patrimoine immobilier qui plus et se révèle être des immeubles à portée historique.

Cette réduction d’impôt peut intervenir dès l’année de l’acquisition et peut s’étaler sur trois ans.

De plus, il est possible de dégrever du déficit foncier. En effet, si les charges liées aux travaux et au financement du bien, sont supérieures aux recettes générées par les loyers, ce déficit peut être amputé sur les autres revenus fonciers du patrimoine. A défaut, il est possible d’imputer ce déficit sur le revenu global à hauteur de 10 700€ par an.

d) Les avantages de cette loi

C’est une des lois les plus efficaces pour gommer la fiscalité d’un contribuable français. L’immense avantage que va posséder cette loi est qu’elle n’est pas soumise au plafonnement imposé par les niches fiscales. En effet, chaque contribuable possède une niche fiscale de 10 000€. En somme chaque contribuable peut réduire son imposition à cette hauteur. A noter que cette loi permet un autre avantage indéniable sur les frais de succession. La transmission du bien, se fera sans aucun droit de succession, que le bénéficiaire soit de la famille ou non.

À qui s’adresse cette loi ?

Cette loi prend tout son sens pour gommer des montants d’impôts extrêmement importants (une tranche marginale d’imposition de 41% ou 45%). Elle n’est pas conseillée pour l’investisseur qui a une imposition « raisonnable » et qui peut mettre en place des lois moins onéreuses et moins contraignantes. En effet de part le montant d’acquisition, de part le montant des travaux, les sommes engagées peuvent être conséquentes. Il faut donc avoir une solide assise financière pour mettre en œuvre cette loi. De plus, des lois défiscalisantes moins contraignantes existent comme la Loi PINEL, ou d’autres défiscalisations financières…

Cette Loi Monuments historiques correspond à des profils d’investisseurs bien particuliers qui ont des montants d’imposition peu ordinaire.

Exemple : Une personne ayant une tranche marginale d’imposition de 45% souhaite payer moins d’impôt. Il fait l’acquisition d’un bien classé monument historique pour un montant de 350 000€ qu’il concède mettre en location pendant 15 ans. Il effectue des travaux à hauteur de 200 000€. Il pourra donc bénéficier d’une réduction d’impôt déplafonnée de 90 000€ (200 000 x 45% = 90 000). Il pourra étalé cette réduction d’impôt jusqu’à trois ans si il le souhaite.

Vous l’aurez compris, l’investisseur s’engage dans un vrai projet immobilier d’envergure et comme tout investissement immobilier, pour qu’il soit réussit, le sous jacent doit être de qualité. Nous pouvons donc vous conseiller sur le choix de cet actif et la mise en place de ce placement si particulier.

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