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Les notions clés d'un investissement en Nue Propriété

Le vin fait depuis longtemps partie intégrante du patrimoine culturel français. Investir dans cet « or rouge » n’est aujourd’hui plus réservé à une clientèle fortunée.

Pourquoi investir dans le vin ?

Investir dans le vin présente de nombreux avantages :
Le vin constitue avant tout une stratégie de diversification pertinente.
Certaines appellations et certains millésimes comme le Haut-Brion, Mouton Rothschild, Angélus font de ces vins des investissements à fort potentiel.
Cotés au Liv-ex, ces grands crus offrent aux investisseurs une rentabilité à long terme. Cet indice, nettement moins volatile que le CAC40 puisque décorrélé de l’économie, a ainsi progressé de 24% sur l’année 2016.

Le vin constitue, à l’inverse des produits financiers, un actif réel et tangible dont la valeur ne peut que croître avec le temps. Les grands crus se distinguent également par leur rareté. Avec un nombre de bouteilles limité et une demande excédant l’offre, le potentiel de plus value à la revente demeure élevé. Les plus values sont totalement exonérées d’impôt après 22 ans de détention.

Il faut néanmoins tenir compte du fait que ce type d’actif n’est pas aussi liquide que des actions par exemple puisque sa revente nécessite un transfert physique de propriété.
A noter également que les vins doivent être déclarés à l’ISF pour leur valeur vénale au 1er janvier de l’année d’imposition

Comment investir ?

 L’investissement dans le vin peut se faire de différentes manières :

  • Cave à vin personnelle : 
    Il est possible d’investir en direct dans le vin et de se constituer sa cave à domicile. Cette solution nécessite cependant de mettre en œuvre les conditions nécessaires à la conservation et à la commercialisation de ce précieux breuvage.
  • Caves patrimoniales :
    Afin d’éviter tout souci de gestion, les caves patrimoniales permettent de confier à un professionnel la sélection, le stockage et la revente des vins. Cette absence de responsabilité génère néanmoins un coût pour l’investisseur avec des droits d’entrée et des frais annuels de gestion. Le ticket d’entrée se situe aux alentours de 10 000€.
  • Fonds d’investissement :
    Solution alternative au placement au sein d’une cave patrimoniale, les fonds d’investissement en vin nécessitent un investissement plus conséquent, généralement à hauteur de 30 000€ minimum. L’investisseur n’aura à s’occuper de rien puisque le gestionnaire du fonds supervise l’ensemble de la gestion financière des parts.
  • Groupement foncier viticole (GVF) :
    Ces groupements, organisés sous la forme de SCI, collectent des fonds auprès d’épargnants afin d’acheter des parcelles de vignes. Celles ci seront gérées par un viticulteur pendant toute la durée du bail.  Chaque année, les associés percevront des loyers avec un rendement de l’ordre des 3%.
    En l’absence d’option pour l’impôt sur les sociétés, les associés seront imposables au titre de leurs revenus fonciers.

Exemple d'investissement:


Patriwine est une société née de la rencontre entre un négociant en vin bordelais et deux conseillers en gestion de patrimoine.
Grâce à sa plateforme en ligne, les investisseurs peuvent soit créer leur propre cave et gérer l’ensemble de leur investissement en direct soit choisir une cave présélectionnée par Patriwine. Fort de son expérience dans la sélection et la revente des vins, la société n’investit que dans les plus grands crus avec un potentiel de valorisation élevé. 
Accessible dès quelques milliers d’euros, Patriwine apparaît comme un bon outil de diversification, fournissant des actifs de qualité et offrant aux investisseurs un savoir faire personnalisé.

Né de la volonté de l’Etat de préserver les forêts françaises, l’investissement forestier est aujourd’hui considéré comme une valeur « refuge ». Si la rentabilité de ce placement ne semble pas fantastique (1 à 2% par an), la prise de risque est relativement faible.

Pourquoi investir ?

Cet investissement « vert » présente des avantages intéressants :
L’investissement forestier s’inscrit dans une optique de diversification de votre portefeuille sur le long terme.

Les avantages fiscaux octroyés par cet investissement sont considérables. 
Dispositif du défi-forêt avec trois volets :

  • Le défi acquisition confère une réduction d’impôt sur le revenu de 18% du montant investi (dans la limite de 5700 €)
  • Le défi travaux octroie une réduction de 18% du montant des travaux destinés à protéger la forêt
  • Le défi gestion offre une réduction de 18% du montant du contrat de gestion signé avec une coopérative dans le but de professionnaliser l’investissement

Avantage ISF :
75% de la valeur de la parcelle sera exonérée d’ISF dans le cadre d’un investissement en direct.
Pour un investissement via un groupement forestier le dispositif est un peu différent. Vous bénéficiez d’une réduction d’ISF à hauteur de 50% lors de l’achat. Puis vos parts sont exonérées d’ISF pendant 5ans. Au delà, l’exonération de 75% s’applique à nouveau.

Avantage successoral :
75% de l’investissement sera également exonérée de droits de succession et de donation, à condition que l’investisseur s’engage à promouvoir une gestion durable de la forêt pendant 30 ans.

Comment investir ?

Il est possible :

  • soit d’investir en direct en achetant une parcelle auprès d’un notaire ou de SAFER (sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural)
  • soit en achetant des parts auprès d’un groupement foncier forestier, qui entreprendra les investissements

Le rendement sera versé aux différents associés à hauteur du montant investi.
Le ticket d’entrée débute autour de 5000€ pour les réductions IR et 50 000€ pour les réductions ISF.

Parmi les principaux acteurs du marché, on peut notamment citer Foncière Forestière et France Valley.
Créée en 2010, Foncière Forestière s’occupe de la gestion de groupements fonciers. Elle gère 3 massifs forestiers, situés dans différentes régions de France. Cette approche permet ainsi de réduire le risque de dommages en cas de dégâts climatiques.

GFF France Valley est également spécialisée dans la gestion de groupements fonciers forestiers.
Cette société de distingue par la contre expertise qu’elle réalise sur chacune des forêts étudiées. A l’instar de la Foncière Forestière, GFF France Valley opère une diversification de ses massifs, aussi bien sur le plan géographique que des essences et de la maturité des forêts.

Véritable valeur refuge, les œuvres d’art sont devenues depuis une dizaine d’années, un actif de plus en plus prisé des investisseurs, désireux d’investir dans des placements socialement reconnus.

Pourquoi investir ?

 Investir dans l’art possède de nombreux atouts :

Le marché de l’art peut tout d’abord se targuer de ne pas être corrélé avec l’état des marchés financiers et d’être ainsi préservé en cas de crise financière.

Autre argument de taille, la fiscalité des œuvres d’art est très avantageuse. En effet, les antiquités, objets d’art et de collection n’entrent pas dans le calcul de l’ISF.

Un investissement dans l’art peut s’avérer très rentable dès lors qu’il est envisagé sur la durée. En conservant son bien pendant plus de 10 ans, il est possible d’obtenir une belle plus value à hauteur de 7% pour un achat en direct et de 12% en passant par un fonds spécialisé !
A la revente les plus values seront imposées :

  • soit forfaitairement (6,5% du montant de la vente)
  • soit au régime réel (19% + 15,5% de prélèvements sociaux)

Il est important de noter qu’à partir de la deuxième année de détention, un abattement de 5% s’applique, ce qui conduit à une revente nette de fiscalité au bout de 22 ans.

En cas de transmission aux héritiers, ceux-ci pourront s’affranchir de leurs droits de succession en cédant à l’Etat un objet d’art : c’est le principe de la dation en paiement.

Comment investir ?

 La méthode d’investissement la plus simple est celle de gré à gré. Vous traitez directement avec des particuliers ou des professionnels (antiquaires, galeristes etc) qui consigneront la vente sur un registre.

Il est également possible d’acheter aux enchères, mais vous devrez compter des frais annexes, variables selon le montant de l’adjudication.

Enfin, les clients au patrimoine important pourront investir par l’intermédiaire de fonds d’investissement spécialisés. Ces fonds requièrent cependant un ticket d’entrée assez élevé, autour de 125 000 euros pour Sgam Al Art Fund et jusqu’à 500 000 euros pour Art Collection Fund. Chaque fonds possède sa propre politique d’investissement mais privilégient toutefois l’art moderne et contemporain à plus fort potentiel de valorisation.
Avec des rendements excédant souvent les 10%, les quelques clients qui peuvent se le permettre ne le regretteront pas !

Grâce à
Défiscalisez-moi

J'ai acquis des parts de GFV

et bénéficié

d'une exonération d'ISF.

Pierre - 58 ans
Directeur d'agence bancaire

Actualités Divers

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Quel est le meilleur placement pour défiscaliser en 2018 ?

Cette année marquera un tournant dans la façon de l’Etat de collecter l’impôt sur le revenu des contribuables. En effet, cette année, les contribuables ont payé l’impôt sur leurs revenus de 2017, c’est à dire selon le principe en vigueur jusqu’ici. En revanche, l’impôt sera prélevé dit « en temps réel. C’est à dire que l’impôt 2019 portera sur les revenus 2019. Mais qu’en sera-t-il de l’année 2018 ?

FAQ Divers

01

Ces placements sont-ils avantageux en cas de succession ?

Certains investissements typiques peuvent se révéler très intéressants pour éviter la fiscalité de la succession.

02

Qu'est ce qu'un investissement "divers" et qui est concerné par ces placements ?

Un investissement dit "divers" représentera plusieurs placement atypiques qui concernent un certain type d'investisseur.

03

Quel rendement et quels avantages fiscaux ?

Chaque investissement permettra de bénéficier d'avantages fiscaux et d'un rendement spécifiques

04

Quel montant d'investissement conseillé ? Les fonds sont-ils bloqués ?

Le montant à investir dépendra du type de placements qui seront souvent à longue durée

Placements atypiques et réduction d'impôt

Contexte

L’immobilier ou les placements financiers ne sont pas les seuls éléments de votre patrimoine qui peuvent vous faire bénéficier d’un exonération d’IR ou d’ISF. Les placements atypiques, à savoir les œuvres d’art, le vin ou encore la forêt, sont peu connus mais peuvent vous faire bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables.

Investissez et obtenez une réduction d'impôt

Le vin est un placement en plein essor grâce à la valorisation rapide de terres prestigieuses et à des plus-values importantes. Il s’agit d’un investissement idéal dans une stratégie de diversification du patrimoine. L’investissement peut être réalisé :

  • Par le biais de groupements fonciers viticoles ;
  • En direct.

L’investissement forestier est également très intéressant et idéal pour diversifier son patrimoine sans engendrer une trop forte hausse de son ISF. Le rendement est aux alentours des 3 % avec une faible prise de risque et des avantages fiscaux intéressants :

  • Exonération quasi-totale d’ISF ;
  • Exonération des droits de mutation à hauteur de 75% de la valeur ;
  • Le revenu issu des coupes de bois est non taxable.

L’investissement en œuvres d’art est considéré comme une valeur refuge, le marché de l’art ne subissant pas directement les fluctuations des marchés financiers. Cet investissement offre plusieurs avantages :

  • L’investissement est rentable au moment de la cession de l’œuvre avec des plus-values pouvant atteindre 12% ;
  • Les œuvres d’art sont considérées comme un moyen de paiement. Dans le cadre d’une succession, les héritiers pourront s’affranchir des droits de succession en cédant une œuvre d’art à l’Etat : il s’agit du principe de la dation en paiement.

Fonctionnement et règles applicables

Dans le cadre de l’imposition à l’ISF, les placements atypiques exonérés d’impôt sont :

  • Les objets d’antiquité de plus de 100 ans d’âge, de collection (véhicules, mobiliers, livres, etc.) ou d’arts (peintures, dessins, tapisseries…) qui sont définis dans le cadre du tarif douanier commun ;
  • Les vins et alcools de collection ;
  • Les bois, forêts et terrains à boiser au ¾ de leur valeur dans le cadre d’un investissement direct, et 50% par le biais d’un groupement forestier avec une exonération des parts pendant 5 ans puis 75%.

 

Réduction d’impôt

Œuvres d’art

La réduction d’impôt concernant les œuvres d’art concerne essentiellement la plus-value réalisée à la cession de l’œuvre. Les avantages fiscaux sont les suivants :

  • Abattement de 10% de la valeur de l’œuvre par année de détention au-delà de deux années de détention ;
  • TVA réduite à 7% au lieu de 20%.

Les plus-values peuvent être imposées :

  • Forfaitairement : 6,5% du montant de la vente ;
  • Au régime réel : 19% + 15,5% de prélèvements sociaux.

 

Vin

Vous bénéficiez :

  • D’une exonération d’ISF ;
  • D’une exonération des droits de donation jusqu’à 75% dans la limite de 101 897€ et de 50% si le montant est supérieur ;
  • D’une exonération totale des plus-values après 22 années de détention.

 

Forêts

Dans le cas de la réduction d’impôt au titre des investissements de bois et forêts, la réduction s’applique s’il y a :

  • Acquisition de terrains en bois et forêts ou terrains à boiser. Dans ce cas, la réduction s’appliquera sur le prix d’acquisition au taux de 18% de réduction d’impôt ;
  • Souscription de parts auprès de groupements forestiers. La réduction s’appliquera sur le prix de souscription de parts dans la limite de 5 700€ pour une personne seule et 11 400€ pour un couple ;
  • Souscription de parts de sociétés d’épargne forestière. Réduction sur le prix de souscription dans la limite de 60% du montant.

 

Exemple 

Vous devenez propriétaire en direct d’un terrain boisé d’une valeur de 200 000€. Vous déclarez la valeur d’acquisition du terrain de 200 000€. Vous bénéficierez donc :

  • D’une réduction d’ISF de 75% de la valeur du terrain soit 150 000€ d’exonération à l’ISF
  • D’une réduction d’impôt de 36 000 €, suite à l’application du taux à 18%
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